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2018.02.13
不動産相談、相続相談、ローン相談でリースバック急増！4つの注意点
未来テラスの不動産相談、相続相談、ローン相談で最近急増中なのがリースバックの相談です。テレビCMなどで家を売却しても住み続けられるなどのCMをよく見かけますが、注意点がたくさんあります。今回は、リースバックについて解説します。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.リースバックとは？
リースバックとは、自宅不動産を買主に売却し、その買主とリース契約を締結して、そのまま居住しながら、買主に賃料を支払う契約形態のことです。
主に老後資金や事業資金、住宅ローンの支払いが厳しい方など資金需要がある方が検討されるケースが多く、自宅を一旦売却し、新しい所有者と賃貸契約を結んで、立ち退かずにそのまま自宅に住み続けることができます。
最近の不動産相談では、リースバックの相談、リバースモーゲージの相談が相続相談の次に増えてきています。
2.リースバックの4つの注意点
リースバックの注意点を下記に記載します。
2-1.売買諸費用に注意
リースバックは一旦、不動産売却するため、不動産売却諸費用がかかります。
しかし、その不動産売却諸費用には注意が必要で、ある不動産会社のリースバックでは事務手数料という名目で売買金額の3%を見積りに入れている場合がありました。その他にも土壌汚染調査費用や「意味不明な費用」が入っている場合がありますのでご注意ください。
また、一般の賃貸契約書と同様、敷金（保証料）と敷引き（返さない敷金）、礼金（オーナーに対するお礼金で返却されません）、家賃保証料などがかかり、売買代金から天引きされるケースがほとんどです。契約条件をよく見ないと、あとで支払いが苦しくなったりしますので、ご注意を。
2-2.リース期間と契約内容に注意
リースバックで不動産売却した後、買主と賃貸借契約を締結することになりますが、大概の場合は定期賃貸借契約といって、3年程度の一定期間で契約が終わるものがありますので、「リース期間と更新の契約内容」（更新料の額や、更新の可否など）には注意が必要です。
2-3.買い戻しと高い家賃に注意
リースバックの「買い戻し」には特に注意が必要です。
リースバックの場合、地域性にもよりますが、福岡だと大概の場合は表面利回りが10%程度の設定が多く、売買金額の10%を1年間の家賃で払うケースが多いです。
それはつまり、10年住んだら売買代金と同額になるということです。これって凄いことで、住宅ローンは通常35年ローンの方が多いですが、10年で返済するのと、同額を家賃として払うということです。それぐらい高い家賃を払いながら、買い戻し資金を準備することが本当にできますか？
偏見ではなく、リースバックのご相談があるときは、お金に困っている方が多いので、ローンの滞納や、カード債務などの多重債務に苦しむ方や、ローンはないけど、老後資金不足の場合が多いです。
その状態で、高い家賃を支払い、ローンの滞納などがあると住宅ローンは組めない場合が多いですが、現金で準備が可能なのでしょうか？もし、1〜2年で完全に収入が増加するなら別ですが、リースバックの買い戻しは「ハードルが高い」ことに違いはありません。
また、リースバックやリバースモーゲージのご相談があるときは、自宅を手放したくないという理由が多く、ご近所や親戚づきあいが関係している場合も少なくありません。
しかし、地域差はありますが、通常の家賃の1.3〜1.7倍を払っていく状態で、家計の立て直しは本当にできるのでしょうか。
あくまで個人的な意見ですが、家を守るより、家族の未来の方が私は大事だと思います。
2-4.リースバックの不動産売却価格に注意
リースバックは、一旦不動産売却しますが、その際には通常の不動産売却で自宅を売却するときよりも安くなるケースが多く、不動産相場の65%〜80%程度がほとんどです。
正直言って、不動産相談、相続相談、ローン相談で今までにご相談があったケースを見ても、リースバックで不動産売却するくらいなら、一般の不動産売却をした方が良いケースがほとんどです。
3.リスタートを切るということ
不動産相談やローン相談の場合、相続や離婚、転勤、ローン相談、今回のようなリースバックやリバースモーゲージの相談では、多くの場合が、リスタート（仕切り直し）をするケースが多いです。
良いリスタートを切るためには、以前の問題や失敗は完全に問題解決しておく必要があります。
3-1.リスタートと問題解決の関係
良いリスタートを切るには、問題解決が必要だと記載しましたが、例えば、ローンに困ってリバースモーゲージやリースバックを利用するとします。
一旦、不動産売却や借入をすることになるので、まとまったお金は入ってきますが、支出となるローンなどの借入や、大きな支出があるままだと、やがてお金は減り、またお金が足りなくなるでしょう。
お客様によく話すのですが、お金は「血液」と似ていて、循環する必要があるのです。支出が多いと、出血している状態で、やがて「生命の危機」になります。まずは出血を止め、態勢を立て直すことが先決なのがお分りいただけると思います。
4.まとめ
日本人の特徴ですが、前もって相談せず、ことが起きてから慌てて相談し、その時には選択肢が少ないケースが多いです。
最近はネット検索が多いので、問題が起きてから慌てて、ネットで検索して、アフィリエイト広告（広告料をもらう目的で、誘導する記事やブログを書き、スポンサーサイトへ誘導する広告。あくまで、広告料をもらうことが目的なので口コミなども、嘘な情報が多い）だと気付かず、罠にかかる方も少なくありません。
病気は「早期発見、早期治療！」。不動産などの困りごとも、「早期相談すると選択肢が多い」です。悩みや不安、困りごとのご相談は無料ですので、お早めにご相談ください。
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」
