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2018.02.07

相続相談、相続対策のアパート建築バブル終焉より怖い未来とは?

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国交省のデータによると、2017年12月の新築住宅着工戸数は、93.6万戸で23ヶ月ぶりの低水準、そのうち、大幅に減少したのは賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸住宅は、38万戸で24ヶ月ぶりの低水準となりました。

相続対策で、アパート建築会社や賃貸マンション会社に加え、銀行までもが相続相談に来たお客さんにアパート建築を勧め、空き家が1,000万戸を超える現在でも、「過剰建設」が続いて来たのです。

金融機関はマイナス金利政策で収益が激減し、住宅ローンより金利が高く、金額の大きいアパートローンを過剰融資した結果といえます。そして、アパート建築バブルが過剰になり、金融機関のアパートローンなどが「過剰融資」になっていることに気づいた金融庁は2017年あたりから金融指導に乗り出し、今回のアパート建設バブルは一旦、終焉を迎えるわけですが、本当に怖いのは建物の劣化が始まる7〜10年後からです。

今回は、今から備える空き家2,000万戸時代に不良債権になる恐れが高いアパートの未来について解説します。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

家と聴診器

1.なぜ7〜10年後に不良債権となるのか?

なぜ7〜10年後に不良債権となるのかというと、アパート建築バブルは終わったものの、徐々に減るアパート建築ですが、しばらくは30万戸代の新築建築が続くと考えられます。

建物は経年と共に、外壁や屋根の老朽化、設備等が古くなります。その結果、修繕コストがかかり、そして新築アパート建築によって、ライバルがどんどん増加します。ただでさえ、500万戸以上の賃貸空室があり、2017年には人口が40万人減少している現在では、ますますアパートなどの賃貸住宅の稼働率は当然、下がります。

中でも、人口が40万人も減少しているのに世帯数が増加している現在は、世帯あたり人口が減少しており、ファミリー向けのアパートは稼働率低下がますます進んで行きます。

 

2.アパートの不良債権化を免れるには?

アパートの不良債権化を免れるには、今後の日本の世帯あたり人口減少に合わせたアパートにしていく必要があります。つまり、相続対策で建築したアパートは、今すぐではないにせよ、稼働率を上げるには、人口などの地域差や住宅街と学生街の違いはありますが、今まで主流の3LDK、4LDKから2LDK、1LDKへのシフトが有効であると思います。

 

2-1.学生街はどうなるの?

2日本の2017年の出生数は94.1万人、毎年どんどん減少しています。つまり、留学生受け入れなどをしても、赤字経営になる大学が増加し、学生街はどんどん人口が減少していく可能性が高いのです。


3.空き家増加、稼働率低下の抜本解決に必要なこと

空き家増加、稼働率低下の抜本解決に必要なことは、建ててしまったものは今更どうにもならないので、居住用賃貸アパートやビルなら不動産売却して債務が消せるなら、高く売却できるうちにしてしまうのも一つです。

しかし、不動産売却しても債務が消せない場合、どうにかしないと不良債権化は待ってはくれません。

 

3-1.不良債権化しないための具体的な案

不良債権化しないための具体的な案は、不動産売却で債務が消せないのなら、利用するしかありません。

不良債権化しないための具体的な案は、用途変更と先述の間取り変更です。要するに、居住者や利用者の需要が高い建物に、リノベーションするか、コンバージョン(用途変更)も一つの手です。

インバウンド需要があるエリアなら、旅館業か簡易宿所として民泊経営するのも一つですし、可能なら事務所やマッサージ店などに貸すことも考えられます。要は、お客のニーズに合わせるというものです。具体的には建築士や設計事務所、リフォーム業者、不動産会社などと相談して進める事をお勧めします。


4.まとめ

未来テラスには不動産相談、相続相談、相続対策の相談が多いのですが、中でも相続対策の失敗でアパート建築したご相談はよくあります。

しかも、よくある不動産相談では、相続対策で借金してアパート建築して、相続人が相続した結果、利益は出ず、空室で困っているというものが多いです。

アパート経営などの大家業は、立派な職業です。たまにいらっしゃいますが、初めての不動産投資で物件見ずに現地にもいかず、数千万円の借金をするとか、正直「自殺行為」です。

職業なのに、仕事で手を抜いたら失敗しますよね。よくわからないなら、未来テラスのような建築やローンなどの金融にも強い不動産会社や税理士などのパートナーに相談しながら進めてください。

最後に、もし所有されているアパートが利益が出なくて、もしくは赤字なら即、ご相談下さい。遠隔地の場合は、現地に近いパートナー企業をご紹介しますので、「早目に相談、早期発見、早期治療」です。

 

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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