無料相談 
無料相談 
2017.09.26
徹底検証！不動産リースバックは救世主なのか？
最近、TVCMでも見かける不動産のリースバックですが、皆さんはどのようなものかご存知でしょうか。未来テラスでも、リースバックやリバースモーゲージなどの質問が増加中ですので、今回は、リースバックについてお伝えします。
目次
1.（不動産）リースバックとは？
不動産リースバックとは、自宅や事業用などの不動産を、不動産会社などの第三者である買主へ売却し、オーナーに対してリース料（家賃）を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法です。
1-1.リースバックの由来は？
リースバック（leaseback）は、セール・アンド・リースバック（セール&リースバック）ともいわれ、元々は1936年頃、アメリカのセーフウェイというチェーンストア展開しているスーパーマーケットがオフバランス化による資金調達と租税回避の方法として広まったといわれています。
1-2.リースバックを検討されると良い方は？
自宅に住み続けたいニーズが最優先の方は検討されると良いと思います。
逆にそれ以外の方は、あまりメリットはありません。
1-3.リースバックが利用可能な条件は？
売却金額で債務返済可能（抵当権抹消可能かどうか）な場合に限られます。
例えば、ローン残債が2,000万円の場合で、売買金額が1,700万円にしかならない場合、ローンの残債と売却諸費用を現金などで準備出来ないと抵当権（根抵当権）が抹消出来ないため、利用できません。
2.リースバックはどんな方が利用するのか？
リースバックを利用される主なケースは下記の通りです。
＜資金が必要な場合＞
・老後資金不足（生活費等）
・介護施設入居費用不足
・教育費不足
・病気など治療費不足
・子供の結婚
・事業資金不足
・住宅ローン以外の借入返済
＜ローン支払い難（毎月の返済がきつい）＞
・リストラ
・転職などで収入減
・奥様の妊娠で収入減
・すでにローンを滞納している
・任意売却、競売になりそう
3.リースバックのメリット・デメリット
3-1.＜リースバックのメリット＞
・売却後も、引き続き自宅や不動産を利用可能
つまり、資金が必要だけど、自宅に住み続けたい方が検討されるケースが多いということです。
＜不動産売却後、賃貸住宅へ引越しと比較した場合のメリット＞
・現金化までの期間が一般的な売却より短い
・引越不要
・子どもの学校区が変わらない
・売却したことが近隣にばれにくい
・将来的な買戻し可能（ただし、相場より高くなるケースが多い）
3-2.＜リースバックのデメリット＞
・自宅売却後の家賃が住宅ローンの支払いより、高くなるケースが多い
・不動産売却金額が通常の相場より安い45〜65%程度になるケースが多い
・買い戻しをするときは、その時点の相場より高く購入するケースが多い
つまり、住宅ローンより家賃は高くなり、売る時は高く売れず、買い戻しをする場合は高く購入になるケースが多いので、お金のことを考えるなら、良いことはあまりありません。しかし、実際の現場では、お金に困ってご相談に来られる方が、圧倒的に多いのが現状です。
よって、結論としては、ご自宅に住むことが前提で、何よりも最優先する方以外は、全くオススメするところはありません。
4.まとめ
不動産のリースバックとリバースモーゲージは、最近よく宣伝されているので、ご相談がどんどん増加していますが、内容を説明すると、実際に使われた方は今まであまりいらっしゃいません。
また、リバースモーゲージは最近、金融機関が熱心に取り組んでいるので、下のブログをご参照ください。
皆様にお伝えしたいのは、病気と同じで、「早期発見、早期治療」が一番です。
特に、お金に困って、ローンの滞納が始まってしまうと、競売や任意売却になってしまうこともあるので、早めのご相談が選択肢を増やし、リスタートも切りやすくなります。
一人で悩まないで、まずは相談することから始めてはいかがでしょうか？
↓↓↓リバースモーゲージの詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
＜読者になるボタン＞
右上にある読者になるボタンにメールアドレスを登録すると、ブログ更新をメールでお知らせしますので、ご登録よろしくお願いします。
＜主なご相談内容＞
相続、遺産分割協議、相続対策、介護、老後資金不足、空き家、離婚、転勤、ローン、海外不動産、不動産投資、弁護士・税理士・司法書士紹介など
お電話は、092-589-0555 です。
今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」
