不動産売却時のよくある失敗の1つに、予期していない不動産売却の税金があります。不動産売却の税金は、場合によっては、かなり高額になることもあるので、ざっくりでも事前に把握しておけば失敗はかなり少なくなります。しかし、不動産売却の税金は専門用語が多く、毎年新しい制度ができるので、理解しづらいものです。今回は、不動産売却、税金が初めての方でもおおよその額を把握することを目標に、3部に分けて、基礎知識と節税のために必要な特例、事例を挙げて解説していきます。

目次（下記項目をクリックすると移動します）

• ・1.不動産売却に関係する税金とは？
• ・2.印紙税とは？
• ・3.固定資産税・都市計画税の精算とは？
• ・4.まとめ

1.不動産売却に関係する税金とは？

不動産売却に関係する税金は印紙税、不動産譲渡所得税、住民税、固定資産税・都市計画税の精算などがあります。

上の図にあるように、不動産売買契約時に印紙税、不動産決済（引渡し）時に固定資産税・都市計画税の精算、確定申告時に譲渡所得税、確定申告終了後に住民税の各時期に税金が発生します。

不動産売却の税金はパート1からパート3までで解説していきますが、印紙税と固定資産税・都市計画税の精算までをパート1、不動産譲渡所得税と住民税をパート2、パート3で不動産売却の税金の各控除や特例について解説していきます。

2.印紙税とは？

印紙税（いんしぜい）とは、印紙税法（昭和42年5月31日法律第23号）に基づき、課税文書に対して課される税金のことです。

2-1.課税文書とは？

不動産売買でいうと、不動産売買契約書や仲介手数料などを支払って受け取る領収書などがあります。

不動産売買契約書は通常、売主と買主が各自一通ずつ所有する不動産売買契約書に郵便局などで購入した収入印紙を貼り、使い回しができないように、上から捺印するのが一般的です。

2015年4月1日から2018年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は、上の表のように軽減措置が適用されます。軽減措置が延長されれば、期限までの不動産売買契約書には、この軽減措置が適用されることになります。尚、税率は変動する可能性があるので、最新情報は国税庁webサイトにて確認するようにして下さい。

現在は、一般的な5,000万円までの不動産売買における印紙税は、軽減税率適用で1万円になっています。

3.固定資産税・都市計画税の精算とは？

固定資産税・都市計画税の精算について見ていきますが、まず、固定資産税と都市計画税を解説します。

3-1.固定資産税とは？

固定資産税（こていしさんぜい）とは、毎年1月1日時点で固定資産（土地や建物などの不動産）の所有者に課税される市町村などの地方自治体が賦課する税金（地方税）です。

また、基本的に固定資産税の計算方法は、課税標準額に1.4%をかけた金額になります。

3-2.都市計画税とは？

都市計画税（としけいかくぜい）とは、毎年1月1日時点で、市町村（特別区を含む）が、都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充当するため、都市計画区域内にある土地・家屋に対して、その所有者に課税する市町村税です。

基本的には、都市計画がない（都市計画区域がない）市町村では、課税されません。つまり、あまり田舎な場所には都市計画税はありません。（笑）

また、基本的に都市計画税の計算方法は、課税標準額に0.3%（市町村による。0.3%が上限）をかけた金額になります。

3-3.固定資産税・都市計画税の精算とは？

固定資産税・都市計画税は先述のように、1月1日時点の所有者に対し課税されますが、中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。

一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を東日本では1月1日、西日本では4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。

固定資産税・都市計画税の精算における注意点は下記の通りです。

納税通知書は、4月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月～4月頃の決済（引渡し）においては、下記のどちらかの方法で精算します。

（A）納税通知書が届いたら、買主に渡して払ってもらう。（ただし、納税義務者は売主なので、買主が払わなかった場合に問題になる）

（B）前年度の税額をもとに精算して再精算しない。（翌年度分がある場合は、前年度分を決済時に買主が売主に払う。） という2つの方法があり、どちらの方法で精算するのを売買契約時に売主・買主間で予め取り決めておきます。

4.まとめ

今回は、不動産売却における印紙税、固定資産税・都市計画税の精算についてお伝えしました。

印紙税と固定資産税・都市計画税の精算は不動産売買の取引で重要になってきます。

次回のパート２では、不動産売却の税金では一番影響がある譲渡所得税、住民税、パート3では不動産売却にかかる税金で手残りに影響が出やすい特例や控除についてお伝えします。

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