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2018.01.04
事故物件は不動産査定、不動産売却の致命傷になるのか？
不動産売却や不動産購入などの不動産売買で事故物件という言葉は聞いたことがあるでしょうか。今回は、不動産売買にトラブルになりやすい事故物件や心理的瑕疵についてお伝えします。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.事故物件とは？
事故物件（じこぶっけん）とは、不動産売買契約や不動産賃貸借契約の対象となる土地・建物（戸建・アパート・マンションなど）の本体部分もしくは共用部分で、前居住者が何らかの原因で死亡した経歴のある物件もしくは、火事などがあった物件のことです。
一言で言うと、対象不動産の敷地内、もしくは建物内で事件や事故があった物件のことです。
1-1.事故物件の定義は？
事故物件の定義は明確に定まっておらず、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあります。
例えば、家族に看取られながら自宅で病死したものは、事故物件とは呼ばないでしょうし、火事で死傷者がいないけど全焼したものは判断が微妙なものになります。
2.事故物件はどんなケースがあるの？
事故物件は、以下のようなケースがあります。
・殺人、傷害致死などの刑事事件で死者が出た物件
・事件性がない事故、自殺、災害（地震や土砂災害など）で居住者が死亡した物件
・居住者が孤独死をして、しばらく放置された物件
・死亡者があるかどうかを問わず、火災（放火か失火）があった物件
・幽霊が出るとか噂の物件
2-1.心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、不動産売買物件の買主もしくは、不動産賃貸物件の借主がその物件の敷地内、建物内で起きた事件や事故などを知っていたら不動産購入や不動産を借りなかったような事実のことをいいます。
例えば、近隣に暴力団事務所などの嫌悪施設があったり、暴力団員などの犯罪者（またはその疑いのある者）が居住する場合、または「幽霊が出る」など科学的根拠のない噂によって、前居住者には直接該当しない案件も含まれることもあるので注意が必要です。
2-2.どこまでが心理的瑕疵なのか？
心理的瑕疵の範囲は、事故物件の定義と同様に、明確な範囲はありません。例えば、前居住者が死亡した経歴のある物件であっても、孤独死や病死などの事件性のない自然死が原因であるものや、夜逃げや人間の生死に該当しない刑事事件が原因で、前居住者が逮捕などの要因で空き家となったものについては、必ずしも心理的瑕疵のある事故物件としては取り扱われない場合があります。
2-3.不動産売買契約で注意すること
不動産売買契約の重要事項説明において、売主しかわからない事実を買主に告げなかった場合は、深刻なトラブルを招く場合があります。そういったトラブルを未然に防ぐために売主が買主に提供する情報の中に「告知書」という書類があり、所有する物件の付帯設備の状況を告知する「付帯設備表」や物件の状況について説明する「物件状況確認書」という2種類の書面があります。
2-4.告知書の記載内容とは？
告知書の記載事項としては、次のようなものが挙げられています。
2-4-1.土地に関する告知書
土地に関する告知書には、境界確定の状況、地盤沈下、浸水、配管等の第三者敷地の利用、土壌汚染調査や土壌汚染等の状況、井戸や倉庫などの敷地内残存物、過去の所有者、周辺の土地の過去及び現在の利用状況などを記載します。
2-4-2.建物に関する告知書
建物に関する告知書には、新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の瑕疵の存否や可能性の有無、過去の所有者と利用状況、家の傾きやシロアリの害、防蟻処理の状況などを記載します。
2-4-3.その他の告知書
その他の告知書としては、敷地内での火災や、自殺や事件、近隣トラブルや近隣での取り決め、従前の所有者から引き継いだ資料、新築・増改築等に関わった不動産流通業者等を記載します。
3.事故物件は売れるのか？
事故物件は売れるのか？答えは、事件や事故の状況にもよりますが、金額は相場より安くはなりますが、買主に先に告知しておくことで、トラブルなく売ることも可能です。
私は事故物件に住むのは難しいですが、よっぽど需要のない地域でなければ、事故物件は安くなるので、購入される方がいるのは事実です。売れる金額の目安は、物件ごとの条件にもよりますが、相場の20%~50%オフになることが多いです。
4.まとめ
これから日本は、寿命はますます伸び、その中でも女性の平均寿命は87歳を超えています。よって、高齢者の一人暮らしはますます増加し、孤立死などの対策は急務です。
未来テラス周辺の大野城市、春日市は合わせて人口が21万人超ですが、年間400~500物件が不動産売買され、そのうち事故物件おおよそ2~3件程度でしょうか。
事故物件は不動産所有者にとって大きなリスクになりますが、ご家族が所有者で居住していればコミュニケーションを取るなどの対策は取ることができます。しかし、不動産を貸したり、借りたりしている場合は民生委員の方たちが声かけを実施していても、実際、防ぎようがないことがあるのも事実です。今後は、昔のようにもっと地域や家族で連携して、コミュニケーションをとることが重要になってくるでしょう。
そして、不動産売買契約でトラブルにならないように、特に不動産売却の売主は、知っている情報は必ず不動産会社に伝えることが重要です。しかし、相続が増加する昨今では、売主が知らない心理的瑕疵や事故も増加しています。わかる範囲で構わないので、あとで買主が知ればトラブルになることはきちんと告知し、未然に不安を取り除きましょう。
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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