転勤や借家が空室になった場合に不動産を売却するか、賃貸するかについて解説します。

1.空室、空き家になる原因は？

それでは、空室、空き家になる原因を見てみましょう。

①転勤

②入院、介護施設入居

③相続（所有者死亡）

④離婚

⑤買い替え（住み替え）

主な原因は、上記があげられます。

2.不動産売却と不動産賃貸の初期コストは？

では、不動産を売却か賃貸するかを考える上で、初期コストについて考えてみましょう。

2-1.不動産売却の初期コストは？

不動産売却の場合は、現状のままでも売却開始は可能です。ただし、戸建の場合は特に、住宅診断（ホームインスペクション）をして、雨漏りやシロアリ、家の傾きなどの現状を把握した方が良いですし、マンションも含め故障箇所や欠陥がわかっていれば、修繕やハウスクリーニングによって高く売却できる可能性が上がります。

2-2.不動産賃貸の初期コストは？

不動産賃貸の場合は、もちろんそのまま貸すことも物理的には出来ますが、ハウスクリーニングや水まわりやクロスなどリフォームをして貸せる状態にしないと、借主がつきにくい可能性は高く、初期コストがかかる場合が多いです。

3.不動産売却と不動産賃貸のメリットとデメリットは？

では、不動産売却と不動産賃貸のメリットとデメリットをみてみましょう。

3-1.不動産売却のメリットは？

①不動産売却額が住宅ローン残債を上回れば、住宅ローンがなくなり、手持ち現金が増加します。

もし、購入金額より売却金額が高くても、居住用不動産であれば、不動産売却時の税金控除があります。

②固定資産税、都市計画税、メンテナンス費用、マンションなら管理費、修繕積立金、ローン等、維持管理コストと手間がなくなる。

③転居先で新たにローン可能になるため、不動産購入検討が可能になる。

3-2.不動産売却のデメリットは？

①所有不動産が他人の所有物になるので、戻れなくなる。

3-3.不動産賃貸のメリットは？

①ローンや管理コストより賃料収入が上回れば、現金が増加する。

3-4.不動産賃貸のデメリットは？

①ローンや管理コストが賃料収入を下回れば、現金が減少する。

トントンなら、建物資産価値が低下し、長い目で見るとマイナスの可能性あり。

②戻りたい時に、入居者が退去するまで待つか、退去コストが発生。

さらに、自分が住む時に修繕が必要ならコストがかかる。

③退去が発生すると、原状回復費用（ハウスクリーニングやリフォーム費用）が発生。

尚、築年数が経過したり、近隣に新築が増加すると当初の家賃より下がる可能性があり、多額の広告料を払わないと入居が決まらないこともある。

④給湯器交換や屋根、外壁、水周りなどは10~15年でメンテナンスや交換が必要。（コスト発生）

⑤不動産会社に管理を依頼するとコストが発生し、自分でやれば手間がかかる。

⑥賃料収入があると、収支がマイナスでも収入になり、支払う税金が増える可能性がある。

⑦賃貸中の売却は、通常の不動産売却より安くなることが多い。（収益物件は買主が利回りで購入検討するため。）

上記の主なメリット、デメリットをよく比較して不動産売却するか、不動産を賃貸するか決断されてください。

未来テラスのお客様データでは、転勤や相続、離婚などで空き家になった場合、80%以上の方は不動産売却されます。

まとめ

まずローンの有無は重要です。ローンがある場合、上のような理由で、売却をお勧めするケースが多いです。

あとは、空室になる理由が重要かと思います。

転勤の場合、不動産売却される方が多く、入院や介護施設入居で短期間で戻られるおつもりなら、費用はかかっても空き家管理をする方が良いです。理由は、自宅の痛みや故障が発生する可能性が高いからです。

また、相続して利用しない場合は不動産売却される方が多いですし、空き家の放置はご近所迷惑になります。

最後に、不動産売却の税金の話ですが、自宅を売却する際に利用できる居住用財産の3000万円特別控除についても、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却しないとせっかくの控除も利用できず高い税金を払わなければならないこともあります。

総じて、空き家になる可能性が出たら、まずは不動産査定をして、実際に不動産会社の担当に会われて、提案を受けることをお勧めします。

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