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2017.10.10
日本不動産の生命線である商業地の土地価格が上がる要因は？
前回のブログでリーマンショック前のプチバブルから、リーマンショック後の土地価格暴落、現在は持ち直しつつある土地価格の現況と住宅地の土地価格が上がる要因についてお伝えしましたが、今回は、主にビジネスをする場所である商業地についてお伝えします。
目次
商業地の土地価格が上がる理由とは？
土地の価格は、用途などによって細分化されますが、ここでは大きく住宅地と商業地で分け、今回は商業地を解説していきます。
商業地はビル、物流倉庫、商業施設（モールなど）、駐車場など、主に事業（ビジネス）で利用する土地です。
住宅地のように、居住目的といったはっきりした単一目的（民泊などの宿泊も含みます）ではなく、商業地は、用途が多岐にわたるので、重箱を突きすぎると本質を見失いますので、一般的なものを記載します。
・開発、再開発などによる地域への影響
福岡市でいうと、最近オープンした六本松421や、数年前に終わった九大学研都市の開発など大規模な開発であればあるほど、人の動きに変化を与え、ビジネスに多大な影響があるので、非常に重要な項目です。
・アクセスが良い（駅や空港、港などが近い）
公共交通機関などのアクセスは、商業施設やオフィスなど、働く人にとって重要です。基本的には、駅に近ければ、近いほど高くなり、特急などが停車する主要駅であればあるほど、影響力が大きくなります。
また、倉庫など物流にとっては、高速道路や港、空港などが影響を与え、観光業にも多大な影響があります。
・インバウンドなど、国内外の観光客増加
インバウンドなどの国内外の観光客増加により、飲食店などの店舗、ドラッグストアやドンキホーテなどの免税店、ホテルなどに好影響があり、需要が増加すれば出店希望が増加、その結果、賃料が増加し、土地価格に影響を与えます。
・治安が良い
治安は、商業地も住宅地でも、非常に重要です。
・用途地域、容積率、建ぺい率などの建築基準法の規制
土地の価格には、建築基準法は建物の建築についての法律なので、大きな影響を与えます。
例えば、用途地域、容積率、建ぺい率などの影響によって、高い建物が建てられるかどうか、用途が何になるのかで、土地の有効活用は大きく変化します。
例えば、用途地域では、第一種低層住居専用地域では主に住宅地になり、商業地域では、商業施設やオフィスなどの集積があることから商業地として、有効活用されるかが重要です。
建ぺい率や容積率は、建物の高さや、延べ床面積に影響を与えます。
・国や地域の経済
例えば、割と身近なリーマンショックが発生したときは、世界中の株価と同様、世界的に商業地を含む土地価格は暴落しました。
商業地は、主にビジネスで利用する土地である以上、景気の影響はもろに影響を与えます。
結論
商業地の土地価格については、ビジネスの影響がもろに土地価格に反映されやすいということです。
そして、その土地価格が高騰、下落する理由は実に複雑です。
しかし、シンプルに言えば、その土地は需要があるかないか、またはその期待があるのか、それにつきます。
例えば、東京オリンピックがある東京都は土地価格が高騰していますが、東京オリンピックだけが原因で土地価格は上がるはずがありません。
それ以前に、日本銀行の金利政策、外国人観光客の増加、国内景気の上昇、人口の集中その他の原因があるのです。
まとめ
商業地は、その場所を使う理由、例えばオフィスなら働く場所、観光なら買い物・宿泊施設・観光名所など、それらの用途に合わせて需要があるかどうかが重要になります。
これだけは断言しておきますが、今のまま人口減少し、政策で有効な手を打たなければ、将来的に日本の土地価格は内需が減少するので、全体的に見れば確実に下がります。（局地的には別です。）
それは、まず人口減少によって、不動産を利用する人が減少するからです。
住宅地であれば、居住で利用する人が減少するので、移民を受け入れるか、大量の留学生、技能実習生などが、日本で働いてくれる必要があります。
商業地では、インバウンドなどにより、観光客が増加しても、人口が減少すれば内需が確実に減少するので、国外に販路が必要になります。
よって、私は相続や介護施設・入院などによる空き家の問題をどうするかを真剣に考えています。
少しでも、皆様の大事な資産である不動産価値が上昇するように、お役に立つべく、これからも精進していきます。
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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」
