不動産会社に不動産査定を依頼して、不動産売却を依頼するときに必要になる3種類の媒介契約について解説します。

1.媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産を売買するときに、不動産会社に不動産売却を依頼（仲介依頼）するときに締結する契約のことで、3種類あります。当然ながら、不動産会社に依頼もしていないのに、所有不動産を勝手に売却活動されたら普通、怒りますよね。よって、所有者保護の意味もあり、宅地建物取引業法で定められた「媒介契約」を締結するのです。

1-1.媒介契約に費用はかかるの？

不動産会社と媒介契約しただけでは、不動産売却費用は発生しません。不動産売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生、つまり成功報酬です。

1-2.3種類の媒介契約とは？

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

1-3.3種類の媒介契約の違いは？

不動産の媒介契約には、3種類あり、下記のような違いがあります。

①不動産売却を依頼する際に、複数の不動産会社と媒介契約を締結（一般媒介契約）するのか、１社の不動産会社と媒介契約（専属専任媒介契約、専任媒介契約）するかの違い

②売主が買主を自分で探し、直接売買契約することが可能（一般媒介契約と専任媒介契約）か不可能（専属専任媒介契約）かの違い

③不動産会社から売主への報告義務の有無及び、頻度の違い。一般媒介契約は報告義務自体がなく、報告頻度の違いは、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上の違いがある。

④不動産指定流通機構「レインズ」への登録義務の有無と、登録までの期間の違い。一般媒介契約にはレインズへの登録義務は無く、専任媒介契約は7日以内にレインズに登録、専属専任媒介契約は5日以内にレインズに登録する必要があります。

2.「一般媒介契約」のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット・デメリットは下記の通りです。

2-1.一般媒介契約のメリットは？

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約締結が可能なので、「安くてもいいから早く売却して現金化したい」という場合には不動産会社同士の競争が発生すれば、メリットが出る可能性があります。

ただし、一般媒介契約は数週間の短期決戦を超えると、売上目処が立たないので、広告費用をかけにくいため、売れ残る可能性がぐっと上がります。

2-2.一般媒介契約のデメリットは？

一般媒介契約のデメリットは下記の通りです。

・不動産会社の業務報告義務が無いので、反響数や案内の結果など、状況を把握しにくい。

・「レインズ」への登録義務が無いので、不動産会社同士での情報共有をしにくい。

・時間経過により、不動産会社は広告コストをかけにくくなり、本気で動かなくなる。

理由としては、複数の不動産会社と媒介契約することで、自社で契約しないと報酬をもらえないので、本気で動けなくなります。

・トラブルが多い。

以前、空き家になった不動産売却で実際にあった話ですが、売主様が4社と一般媒介契約を締結し、それぞれの会社にスペアキーを貸し出していた時に、窓を開けっ放しで退出した会社があり、その日の夜に台風が来て、室内が水浸しになり、床の補修などで35万円かかったらしいです。

3.「専任媒介契約」のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは？

専任媒介契約のメリットは、売主が一般の方の場合はメリットはありませんが、売主がプロ（不動産会社）の場合には自分で買主を探し、売買契約可能なので、メリットがあります。ですから、未来テラスではお客様が希望されない限り、専任媒介契約を締結することはありません。

専任媒介契約のデメリットは？

専任媒介契約のデメリットは、売主がプロ以外の個人や法人の場合、メリットはありません。専任媒介契約自体がデメリットです。なぜなら、専任媒介契約を勧めてくる不動産会社は仕事が楽チンだからです。業務報告頻度が少なくて済み、レインズにも焦って載せなくて済みます。

試しに、この専任媒介契約を勧める不動産会社に売主のメリットを聞いて見てください！納得出来る答えがないなら、その不動産会社に依頼するのはやめたほうが無難です。

4.「専属専任媒介契約」のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社にとって、報告義務やレインズ掲載までの期間など、制約が一番厳しい媒介契約になります。 しかし、良い不動産会社に依頼すれば、窓口が一本化しますので、売却活動の状況や、反響・案内の状況も把握しやくなります。

4-1.専属専任媒介契約のメリットは？

専属専任媒介契約のメリットは良い不動産会社と媒介契約を締結し、不動産売却を依頼すれば、売主様の利益は最大化します。

4-2.専属専任媒介契約のデメリットは？

専属専任媒介契約のデメリットは、良くない会社に依頼すれば悪い結果になるので、不動産会社選びが最重要です。

ちなみに、未来テラスのお客様は90%以上が専属専任媒介契約を希望されます。

つまり、依頼する不動産会社次第で、売主様の不動産売却が成功するか、失敗するかが決まるといっても過言ではありません。

ですから、やたら専任媒介契約を勧めてくるとか、言ったことをやらないとか、嘘をつくとか、状況が悪くても（案内が少ない等）何も提案がないとか、報告がないとか、不動産会社が遠すぎて迅速な対応はできないとか、そういう会社に依頼すると売却チャンスを逃します。

ちなみに、未来テラスのお客様は90%以上が専属専任媒介契約を選ばれています。

↓↓↓レインズの詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓

全国で60%?不動産売却のカギを握るレインズとは？

https://imirai.co.jp/?p=5155

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未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

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