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2017.07.28

111万人を突破したうつ病と任意売却、競売の関係

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今回は、2016年厚生労働省のデータで、111万人を突破したうつ病、リストラや転職などでローンが苦しくなった時の任意売却についてお話しします。

 

目次

 

 

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1.任意売却とは?

任意売却とは、うつ病やリストラ、転職などで収入が下がり、住宅ローンや借入金等の返済が困難になり、複数回の滞納が発生した場合、債権者(お金を貸した人や金融機関)は不動産を担保に入れた抵当権、根抵当権等の担保権実行により債権を回収します。

しかし、債権者側から見ると、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、一般の不動産市場で担保不動産を売却する行為を任意売却といいます。

 

2.担保権実行とは?

担保権実行とは、債権が弁済されない(お金を返してくれない)場合、債権者は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売もしくは、任意売却して、その代金を債権の弁済として当てることです。

 

3.債務超過とは?

債務超過とは、不動産を売却する金額よりもローン残債が多い状態をいいます。

通常、不動産を売却する場合、ローン残債全額の返済を不動産売買の引き渡しと同時にしなければ、売却出来ません。よって、不動産売買代金がローン残債を下回るときには、不足分を手持ち資金から用意できないと、売却することができません。

これは、住宅ローンや事業資金借り入れの際に、不動産を担保に入れてある状態(抵当権・根抵当権という)ですので、抵当権・根抵当権を抹消しないと所有権を移動できないので、不動産を売却する事ができなくなっています。

つまり、借りたお金を返さないと引き渡しできないようになっているんですね。そこで、債権者と交渉し、債権者の合意をとって、不動産の売却活動をすることになります。実際に買主が決定し、債権者と売却金額の合意を経て、不動産売買契約を締結します。

その後、引渡しの時に、不動産売買代金から税金滞納額や売却経費を控除し、残った金銭だけを一旦返済し、抵当権・根抵当権を解除して売却する方法を任意売却といいます。

 

4.任意売却の注意点

任意売却の注意点は下記の通りです。

 

4-1.任意売却しても債務超過分のローン残債は消えない

任意売却では債権者の合意があれば、ローン残債全額を払わなくても不動産売却が可能ですが、ローン残債が帳消しになるわけではありません。ですから、本来返済しなければならない金額を一部分しか払わずに売却をするので、債権者(銀行や債権回収会社など)の同意が必要になるわけです。よって、債権者と不動産売却後の返済計画の合意も必要になりますので、この交渉を専門家である不動産会社や弁護士、司法書士が実施して、売却を進めていきます。

 

4-2.税金滞納で差し押さえなどがある場合、債務返済より優先される

税金滞納、例えば固定資産税、都市計画税、国民健康保険、自動車税、市民税、県民税などの滞納がある場合、債権者の返済より税金が優先されます。つまり、差し押さえなどがある場合、差し押さえを解除しない限り、不動産売却できません。

 

4-3.分譲マンションの管理費、修繕積立金の未払い分は買主に承継される

分譲マンションの場合は、管理費、修繕積立金の滞納がある場合、所有権をもつ人が支払う義務があります。つまり、滞納があり、売買契約後の決済(引渡し)までに滞納の支払いが実施されないと、購入者(買主)に引き継がれるので、注意が必要です。

 

4-4.差押のタイミングに注意

不動産の抵当権者が複数の場合、不動産以外の借入がある場合、税金などの滞納がある場合は、債権者と話が付いてない場合、突然、差押が入る場合があります。よって、任意売却を進める場合、現在の不動産以外の借入も含め、個々の借入や税金の月々(または年間)の返済額と残債、借入先、滞納状況、遅延損害金などのデータが必要になります。

 

4-5.任意売却後が最重要

任意売却が終わった後、残ったローンの残債を返済するか、いわゆる債務整理、つまり個人再生、自己破産、特別調停をどうするか考える必要があります。よって、まずは任意売却をする前に、プロや弁護士、司法書士などに相談して任意売却後の身の振り方を考えて、実施する方が良いと思います。

 

4-6.売却費用は、売却金額から支払われる

つまり、売却後、税金滞納があれば引き、売却費用を引いた金額が債権者に入るので、その金額分の債務が減るということになります。(要は、通常売却なので、仲介手数料などの費用が発生するということです。)

 

4-7.任意売却できる期間にしなければ・・・

任意売却できる期間は限られています。ローン滞納がはじまり、債権者が回収不可能だと判断すると、一括返済要求されます。その後、しばらくすると競売の手続きに入り、競売開始決定されますのでご注意ください。

 

5.まとめ

任意売却が終わって、債務を返済する場合でも、債務整理する場合でも、どの方法が良いかは、置かれている状況で変わってきます。これらの方法については、売主様のご希望によって変わってきますが、必要な場合は司法書士や弁護士の先生をご紹介させていただきます。

そして、できるだけ早く相談した方が良い理由は、選択肢が増える場合が多いからです。「ローンが苦しくなりそうだな・・・。」くらいの時に相談すると、打てる手が複数ある場合もありますが、「ローンの滞納が3ヶ月目です。」の場合だと、打てる手は限られます。

競売や任意売却を理解した上で、より良いリスタートの方法を一緒に考えていきましょう。

 

6.競売とうつ病のブログ紹介

任意売却と競売、うつ病、リストラなどは幾つかの共通点があので、下記ブログをご参照下さい。

↓↓↓不動産競売とうつ病関連ブログはコチラ↓↓↓

 

 

↓↓↓うつ病についてはコチラ↓↓↓

 

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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