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2017.07.29

現場で何が?同居に必要な認知症と成年後見制度の知識

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未来テラスでは、主に福岡県大野城市、春日市、福岡市とその周辺の太宰府市や筑紫野市などに不動産を所有されている方、つまり全国から、年間500件超の不動産売却に関連したご相談があります。今回は、リアルな未来テラスの不動産相談現場レポート!どんな相談に、どんな提案をして、どう解決しているのかを解説します。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

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1.未来テラスに多い相談は?

未来テラスに多い相談は、急増中の相続、相続対策、空き家、離婚、転勤、介護、ローン、リフォーム、事業承継、不動産投資、海外不動産などの不動産売却、不動産売買のご相談が多いです。

 

2.今回のご相談者

今回のご相談者は、認知症が少し出てきた父と同居、相続対策と、空き家の不動産売却のご相談です。未来テラスで相続した実家の不動産売却をさせて頂いたお客様からのご紹介で、R様(仮名)が、来社。(ご本人の了承は頂いていますが、プライベートなお名前や売買金額など前提条件を多少変えていますので、ご了承ください)

 

3.ご相談内容は?

・お父様が大野城市のマンションで一人暮らしをしている。

・最近、マンション所有者であるお父様が高齢で、軽度の認知症で要介護認定を受けた。

・お父様の日常生活に介護が必要になり、一人暮らしが困難になった。

・家族で相談して、お父様とR様が同居することになった。

相続が発生した時、賃貸してると分けにくいので、売却希望。

・同居により、空き家になる4LDK、築年数が11年の中古マンションと、同居する家の両方のリフォーム費用や、介護費用、お父様の老後資金などに充てるため、できるだけ高く売却したい。

 

4.売却金額内訳

新築時購入金額:3,500万円

購入時諸経費 :約100万円

購入必要資金計:3,600万円

頭金     :1,500万円

ローン    :2,100万円(退職金で完済済み)

売却時査定額 :約3,000万円 売却開始価格2,998万円→成約金額2,998万円

ローン残債  :0万円(25年変動金利:1.7%)

売却諸経費  :ハウスクリーニング、クロス交換代:約50万円(税込)

仲介手数料  :2,998万円×3%+6万円×消費税8%=1,035,152円

印紙代    :1万円

抵当権抹消費用(一括繰上げ返済費用含む):約0万円

売却諸経費計 :約155万円

手残り:2,998万円-155万円=約2,843万円

税金:売却金額が購入金額より低いため、なし。

その他、火災保険解約の解約戻し金(約10万円)あり、保証料返戻金はなし。

 

5.対策手順は?

まずは、お父様は軽い認知症が心配でしたので、不動産売却の意思能力があるかどうかを専門家に判断してもらう必要がありました。

その場合、お医者さんから診断書はハードルが高い場合が多いので、不動産売却に詳しい司法書士をご紹介し、面談。

面談の結果、問題なく意思能力があるとのことで、お父様と専属専任媒介契約を締結し、不動産調査と高く売却するためのご提案。

ここで、意思能力がないとの判断だと、成年後見制度を利用することも視野に入れる必要が出てきます。別のブログで解説してますので、ページ最後のご案内をご覧ください。

 

6.不動産調査結果は?

土木事務所や市役所、法務局などの不動産調査とヒアリングの結果、買主リスクはなかったので、下記の通りご提案しました。

 

7.提案内容は?

1.築年数が11年経過、11階なので、素晴らしい眺望でした。マイナスは、タバコによるクロスの汚れが一部あり。そこで、眺望をアピールし、内覧時の第一印象をよくするために、お父様の退去後、ハウスクリーニングとクロス交換のリフォーム実施を提案。見積もりを取得し、実施することになりました。

2.学校区や駅へのアクセス、買い物利便性をアピール。

3.R様(息子さん)のご自宅(戸建)が、築年数15年を経過し、お風呂やキッチンなどの水周りが老朽化、お父様との同居にあたり、お父様の部屋も含めて売却前にリフォームしたいというご希望がありました。

マンションと同じリフォーム会社で、見積もりを取得、戸建のリフォーム後、お父様が転居し、マンションをリフォーム後、マンション売却開始。

物件の場所は人気エリアで、未来テラスのチラシ、ネットを見られた方と、お問い合わせがあった不動産会社のお客様を合わせると、1週間で12組の方が内覧され、申込が3組入り、売主様と協議の結果、一番条件の良い方とご契約が決まりました。

 

8.まとめ

司法書士面談、媒介契約からマンションのリフォーム、戸建のリフォーム見積り取得まで約1週間。戸建リフォームが約2週間、マンションリフォームが約1週間かかりました。その後、売却開始から申込、条件交渉、売買契約まで約2週間。最後に、物件引渡し(決済)まで約1ヶ月で完了しました。

認知症が進み、所有者が売却の意思判断を出来なくなると、成年後見制度を利用することになります。その場合、手続きなどで6ヶ月〜1年くらいかかる場合があるので、相続対策は早めの相談が大事です。

↓↓↓成年後見制度の詳細はコチラ↓↓↓

 

 

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

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<主なご相談内容>

相続、遺産分割協議、相続対策、介護、老後資金不足、空き家、離婚、転勤、ローン、海外不動産、不動産投資、弁護士・税理士・司法書士紹介など

お電話は、092-589-0555 です。

今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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