驚愕！あなたはなぜ日本の住宅が高いか知ってますか？

2017.08.03

今回は、ズバリ！日本の住宅がなぜ高いのかをズバッとお伝えします！

みなさんは日本の住宅が高いと思ったことがありませんか？

わたしは高くはない。高すぎると思います！（笑）

もはや、誰でも買える水準ではありませんよね。

では、なぜこうなっているのか、順を追って説明します。

わたしは15年くらい前から、下記のような会社で不動産に関する仕事をしてきました。

・マンションデベロッパー（マンション用地を購入、企画、建築して売ったり、不動産を証券化したり、管理したりする会社）

・商業施設・オフィスビルのデベロッパー（商業施設やオフィスビル用地の購入、企画、建築して売ったり、証券化したり、企業なテナントを誘致したりする会社）

・不動産売買の仲介をする会社（不動産を購入される個人・法人のお客様が抱える不動産に関する悩みや問題を解決する会社）

不動産関連のあらゆる仕事は大体やってきたので、理解しています。しかし、住宅が高いなと思ったのは、不動産売買の仲介をする会社に入ってからなんです。

そして、その原因に気づいたのは、何度かアメリカの住宅視察に行ったからです。

1.なぜ日本の住宅は高いのか？

日本の住宅が高い理由は、建売住宅より注文住宅が多いのと、農地法などの古い法律が関係しています。

そして、注文住宅が多いのは、住宅メーカーに原因があります。日本人はブランドが大好きなので、有名住宅メーカーは多額の広告費を払って、ブランドを確立してきました。これは、不動産会社もそうですし、アパレルなど、他の業界も同じです。

そして、注文住宅をメインに展開してきたのです。

世界のトヨタが年間5,000億円もの広告費を使ってる事実をご存知ですか？正直いって、現在は世界的に見て、お金持ちが多くも何でもない現在の日本で、情報といえば、テレビやネットのマスコミ情報を鵜呑みにしてれば、正しいものが何かなんて、ほとんどの人がわからないと思います。

テレビなんて、編集すれば白いものが黒くなることは周知の事実ですが、一部がヤラセとか、表に出て来ているだけです。自分の身は、自分で情報を判断して守ってくださいね。

わたしは、決して注文住宅が全て悪いとは思っていません。

しかし、建築コストが高いのは事実であり、すでに全ての人が購入できる水準ではありません。

2.住宅価格はどう構成されているのか？

住宅価格は、①宅地になる前の土地の価格、②宅地を開発するための費用、③建物の建築コストで構成されています。

3.①宅地になる前の土地の価格とは？

宅地の供給は、実は大きな問題を抱えています。それは、「節税目的や所有目的なく、土地を所有し続ける」ことが、日常茶飯事だからです。これによって、宅地の供給が少なく、高くなっています。

4.②宅地を開発するためのコストは？

造成費が異常に高いのが問題です。

平坦な農地であれば、安く開発できますが、農地法の農地転用規制が最大の障壁です。結果、山や林、湿地、池、海などの埋め立てを含め、造成費用が高い場所ばかりが開発されているのが現状です。人口減少や、ダイエットで糖質カット、その他食べるものがたくさんある日本では、お米の消費量が減少し、減反政策が通常の流れにある状態なのに、都市や都市周辺の農地転用に厳しい規制をしているのは、今の時代にあっていない法律と言っていいでしょう。

5.③建物の建築コストは？

建設コストが高く、生産性が悪いことも宅地開発の問題に連動しています。アメリカでは、一戸建ての建設費用は日本の約半分程度しか、かかりません。これを可能にしているのは、アメリカの大部分の住宅建築は、1棟現場ではなく、複数戸から数十戸をまとめて造成し、建築する建売住宅だからです。まとまった戸数を一度に建設すると、建築職人の時間管理は生産性が上がり、人件費は大幅に削減できます。

そして、先述の注文住宅VS建売住宅のブログでおはなししましたが、大量仕入れにより、資材の調達費用が大きく節約できることが大きな要因です。だから安く、良い住宅ができるんです。他の理由は、世界で最も多民族国家であり、売れる商品や住宅は最大公約数が良いと思ったものを作るという文化があるからです。というか、そうしないと売れないのです。日本では注文住宅が多く、国民も一戸だけの注文住宅を建てたがります。

こうすると、アメリカでも非常にコストが高いので、お金持ちしか購入できず、中間層には手が届かないといった状況になります。

日本では、皆が好んで高コストの贅沢な建築をするので、建設コストが高くなって当然な部分はあります。そして、いざ不動産を売却する時は管理をしていないから高く売れない。だから豊かに暮らせないんです。

6.まとめ

効率性が高く、低コストで建築可能な建売住宅が日本で少ない理由は、住宅メーカーのブランド戦略も要因の一つです。バブルや好景気の時には、ブランド物のバッグや衣類が飛ぶように売れました。しかし、現在の日本はご存知の通り、もうすでにそんな状況ではありません。人口は毎年、30万人以上減少を続け、子供は減少、高齢者増加、就労人口減少、アメリカはもちろん、中国にはもはや経済では勝てない状況ができているのが、スタンダードです。

ちょっと脱線します。

世界を牛耳るテクノロジーは、ほとんどシリコンバレーを中心としたアメリカ企業、google、アップル、facebook、amazon、ウーバー、airbnb、リアル流通業の世界企業ウォルマートも、全てアメリカ企業です。

そして中国は、人口が13億人いる巨大な市場があり、アメリカや世界で流行ったものをスピード開発し、展開する技術力がすでにあります。マーケットがあり、技術がある。昔の日本みたいですね。

はなしを日本に戻すと、住宅メーカーもお金持ちは置いといて、一般の人たちが豊かに暮らせる住宅を作る努力を頑張って欲しいです。

ただ、国策でそうなっている部分もあり、まとまった規模の宅地開発を行うことが相対的に不利になっていて、大規模開発になればなるほど、市町村による開発負担金や開発規制が強化される傾向があります。

また、地主がまとまった土地を売却すると、税制上非常に不利になるケースが多く、利用予定もないのに、ずっと所有し、少しずつ売却されることが多いのも要因の一つです。

よって、日本の住宅価格が高くなっている原因は住宅メーカーだけではなく、現行の法律が今の時代にあっていないことが多く、今後の住宅政策の課題でもあります。

これからは、アメリカや欧米のように中古住宅も大事に取引され、良いものは長く引き継がれていく文化も住宅、不動産業界には必要だと思います。

住宅が高い原因の一つである注文住宅と、建売住宅のはなしは下記ブログをご参照ください。

あなたはもう悩まない！注文住宅VS建売住宅
https://imirai.co.jp/?p=5918

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。