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2017.09.27
誰が得する？老後資金はリバースモーゲージで解決？
皆さんは、「リバースモーゲージ」ってご存知でしょうか。
リバースモーゲージは、３大メガバンクだけでなく、地銀でも取り扱いが増加していて、未来テラスでもご相談が急増しています。しかし、このリバースモーゲージはかなり特殊なので、知らないで使うと大損することが結構ありますので、今回はしっかり解説していきます。
目次
1.リバースモーゲージとは？
一定年齢以上の人を対象に、自宅を担保にして、自分の死後に担保不動産の売却による一括返済で、老後資金を借りることができるローン商品のことです。
また、金融機関によって内容は異なりますが、55歳、60歳から80歳までなどの「年齢制限」があり、土地の評価額が2,000万円以上などの条件がつく場合もあります。
リバースモーゲージの利用者はまず、自宅の土地・建物を銀行に担保提供し、現金が必要になった時に、銀行が定めた金額の範囲内で借り入れることができるというものです。
感覚的には、根抵当権設定に似ているといった方が、わかりやすいでしょうか。
1-1.根抵当権とは？
一定の範囲内で、不特定の債権（ローン借入）を極度額（借入上限額）の範囲内において、担保するために不動産上に設定された担保物権のことです。
1-2.リバースモーゲージの特徴は？
リバースモーゲージの最大の特徴は、「返済方法」です。
生きている間には返済義務がなく、債務者（ローンを借りる人）が亡くなった後、遺族の手続きで担保不動産を売却し、その代金で「一括返済」することになります。
例えば、子供のいない夫婦などの場合で、亡くなった後に自宅が不要という世帯が、老後資金を調達し、ゆとりのある生活を送るために現金を借りるための商品といえます。
最近、TVCMなどで見かけることが多い、不動産リースバックとは似てるようで全く違うので、混同しないようにご注意ください。
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2.リバースモーゲージの需要（メリット）はどこにある？
総務省が発表したデータによると、60歳以上の退職した世帯の家計の貯蓄額は平均して「2,000万円前後」になっています。
そして、その世帯では平均で「年71万円の赤字」になっており、貯蓄を取り崩して補っている世帯も多く、「貯蓄が尽きる不安を抱える世帯」が多いのが現状です。
よって、自宅に住み続けながら現金化できるリバースモーゲージの需要は、こういった「老後資金に不安がある世帯」にあるといえるでしょう。
3.リバースモーゲージのデメリットは？
下記にリバースモーゲージのデメリットをまとめて記載します。
・「金利が高い」場合、限度額に達するのが早いので、注意が必要です。
・「金利上昇リスク」を考慮しましょう。
リバースモーゲージは一般的に変動金利型が多く、将来、現在より金利水準が上がれば、利息負担が増加するので注意が必要です。
・「利息の返済方法に種類」があるので注意が必要です。
利息は「元金と合わせて死後に返済するタイプ」と、「亡くなるまで毎月支払いを求められるタイプ」」があるので、どちらが良いか、よく検討されることをお勧めします。
・「資金使途」がリフォームなどに限られる場合があります。
・土地の評価額が1,000万円以上などの制限がつく金融機関もあり、利用できない場合があります。
・「想定以上に長生きした場合」、生活費をまかなえるか。
生活費がかさみ、借入を重ねれば、早い時期に限度額に達する場合があるので、注意が必要です。借入限度額は「土地評価額の50％」などの場合が多く、長生きした場合に生活費を賄えるかを考えるのが重要です。
・「地価が大幅に下落するリスク」を想定する必要があります。
もし、市況悪化によって、金融機関が担保不動産の評価額を引き下げた場合、借入残高を下回る「担保割れ」になることがあります。その結果、差額分の返済を銀行から求められますので、借入額は慎重に決めましょう。
・所有者の死後、「配偶者が契約を引き継げるか」、契約内容をよく確認しましょう。
その場合、配偶者を連帯債務者にする場合や、信託銀行などは不動産を信託して配偶者を受益者にするなど、金融機関によって仕組みや条件が違うので注意しましょう。
4.まとめ
リバースモーゲージと不動産リースバックを一緒だと思われている方は非常に多いですが、実際は全然違うことがお分かり頂けたのではないでしょうか。今まで数十回のご相談がありましたが、どなたも使われなかったので、利用されている方は、リバースモーゲージのデメリットをよくご理解されてなかったのかもしれません。
個人的な意見ですが、今後、結構問題になりそうな気がしているので、別の機会でリバースモーゲージと不動産リースバックの違いをスッキリまとめて解説してみようと思います。くれぐれもご利用は計画的に。
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