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2017.08.09

自宅の買い替え(住み替え)成功の6つのポイント

最近未来テラスでは、新築マンションの建築ラッシュと、高齢者人口増加によって、自宅の不動産売却と新居の不動産購入を近いスケジュールで実施する買い替え(住み替え)のご相談が急増しています。今回は、買い替え(住み替え)成功の6つのポイントについてお伝えします。

 

目次

 

 

1.買い替え(住み替え)とは?

 

現在所有されているご自宅(マンションや戸建)を売却して、新たにご自宅(マンションや戸建・住宅建設用の土地)を購入することを買い替え(住み替え)といいます。不動産会社や金融機関などでも、用語統一がなく、両方同じ意味で使われるので、あえて買い替え(住み替え)と記載します。

 

2.買い替え(住み替え)成功の6つのポイント

 

それでは、1つずつポイントを挙げていきます。

 

買い替え特約

2-1.買い替え(住み替え)特約とは?

買い替え(住み替え)特約とは、ご自宅の不動産売却と新居の不動産購入のそれぞれの不動産売買契約のどちらかが出来なくなった時に、もう一方の不動産売買契約をペナルティーなしで白紙に戻せるようにする特約のことです。

例えば、ご自宅の不動産売却で、不動産売買契約を締結した買主の住宅ローン審査がNGで、ローンが組めなくなった時は、住宅ローン特約でその不動産売買契約は白紙に出来ますが、新居購入の不動産売買契約は有効のままです。

売れないと買えない状況の場合、ペナルティーを受けることが発生するので、それを予防する目的で特約をつけるのです。

 

引き渡し猶予

2-2.引渡し猶予とは?

引渡し猶予とは、不動産売買契約において、物件の引渡し時期を決済(引渡しのこと。以降、決済と記載)終了後の特定期間、猶予することを特約で定めることです。

通常は、ご自宅売却の際は決済前に退去が必要になります。

売却先行の買い替え(住み替え)の場合は、新居の引渡しがまだなので、引越し出来ませんから、ご自宅売却の決済が先になり、新居購入の決済が後になります。そうなると、所有権が新居の買主に移った家にいることになるので、何もしないと、不法占有になってしまいます。

よって、数週間程度の引渡し猶予を不動産売買契約書に特約を入れる必要があるのです。

 

資金計画

2-3.まずはしっかり資金計画を

不動産売却と不動産購入を近いスケジュールで実施する買い替え(住み替え)では、資金計画は非常に重要です。

買い替え(住み替え)先の予算を把握し、住宅ローンの事前審査からスタートしましょう!

買い替え(住み替え)ローンという、特殊な住宅ローンもありますので、下記ブログをご覧ください。

 

新たな住宅ローン

2-4.住宅ローンの二重払いに注意

年収が多い方の場合、ご自宅の住宅ローンを残したまま、セカンドハウスの住宅ローンを組むことが出来る場合があります。しかし、その場合、住宅ローンも2軒分、固定資産税などの税金も2軒分になります。少しの間は良いですが、アクシデントがあるとたちまち困ります。スムーズにご自宅の売却を進められるように、資金計画とスケジュールの計画をきちんと立てましょう。

 

同じAG

2-5.買い替え(住み替え)は同じエージェントで!

買い替え(住み替え)は、売却と購入のエージェントは同じ方が、資金とスケジュールが進めやすいです。売却と購入のどちらかのエージェントが、不動産売買に慣れていないと、調整が大変になり、トラブルが発生しやすいので、注意が必要です。

 

土地購入から注文住宅

2-6.注文住宅への買い替え(住み替え)

注文住宅の建築を考えている場合の買い替え(住み替え)は、一度賃貸へ引越しする前提で進めましょう。住宅メーカーとの打合せもじっくり出来ますし、資金計画が大変です。

 

3.エージェント(不動産会社)選びのポイント

買い替え(住み替え)の相談をエージェントにした時に、先述の買い替え(住み替え)成功の6つのポイントで挙げた買い替え(住み替え)特約と、買い替え(住み替え)ローン引渡し猶予などの説明がない場合は、選ばない方が無難です。

単純に不動産売却だけする時、不動産購入する時と比較しても、不動産売買の難易度が格段に上がります。

説明を聞いたら、はっきり任せられるかどうかわかるので、必ず簡易査定や机上査定で不動産会社を決定せず、面談して説明を聞いて依頼先を決めるようにしましょう。(本当は、不動産売却や不動産購入でも説明を受けた方が、不動産会社の選択ミスが少なくなるので、失敗が少なくなります。)

 

4.まとめ

いかがでしたか。買い替え(住み替え)のポイントはご理解頂けましたでしょうか。

何もなければ、不動産売買に慣れていない不動産会社でも無難に不動産売買が出来ることもありますが、何かあったら大ごとになるのが不動産売買であり、さらに失敗が多く、大変な事態になるのが、買い替え(住み替え)です。

くれぐれもパートナー探しは慎重に。面倒がらずに、きちんと会って説明を聞いてください。

きっと、あなたに合うパートナーと巡り逢えると思います。

↓↓↓買い替え(住み替え)の流れの詳細はコチラ↓↓↓

 

↓↓↓買い替え(住み替え)ローンの詳細はコチラ↓↓↓

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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