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2017.09.03
相続と離婚から不動産の資産流動性で考える6パターン
未来テラスでは、ものすごく増えている実感があるご相談がいくつかありますが、やはり「相続」（相続対策、相続税、相続不動産、相続した空き家の特別控除など）と「離婚」（財産分与、離婚調停、不動産売却の住宅ローン、連帯債務など）のご相談が激増しています。
「相続」は意思は関係なく発生するものですが、なんでそんなに「離婚」が多いのか。
この離婚が増加する理由のテーマは別のブログでお話しするとして、今回は、離婚の際の財産分与・不動産売却、相続の際の不動産売却などで知っておくべき、資産の流動性（お金のおはなし）について考えてみたいと思います。
目次
1.資産の流動性とは？
資産の流動性は、資産を現金化する容易さ、つまり換金性（即時に適正価格で売却）といえば、わかりやすいと思います。つまり、流動性が高いほど簡単であり、流動性が低いほど難しいということです。
例を挙げると、現金は流動性が最も高く、絵画などの美術品や、骨董品等は流動性が低いといえます。
では、不動産はどうでしょうか？
そう、不動産という資産は流動性が低いです。流動性の低い資産を分けなければならないとき、人は揉めやすいのです。
2.なぜ流動性が低い資産を分けるとき揉めるのか？
ズバリ、分けにくいからです。
分けるには、現金化するのが必要で、そこには不動産の特殊性が関係します。
繰り返しますが、不動産はかなり特殊な資産です。不動産は土地（分譲マンションなどの敷地権の目的である土地を含む）と建物もしくは、そのどちらかで構成されます。よって、分ける時に土地だけであれば、分筆して分けることもできるかもしれません。
しかし、建物があれば、解体して土地にしない限り、遺産分割しようとすれば共有名義にするか、売却するしかありません。まして、賃貸していたら・・・？
上記のような理由で、流動性が低くなりやすいのです。
3.相続と離婚の場合
相続と離婚に分けて考えてみます。
3-1.相続の場合
例えば、下記の場合はどうでしょうか？
・相続が発生し、2人で相続
・他に財産がなく、ご実家の不動産を相続
お2人が、実家に住んでいなくて、居住予定がなければ、売却さえできれば現金を分けられますよね。
では、お2人（Aさん、Bさんとします）のうち、亡くなった親御さんとAさんが同居していたらどうでしょうか？
Aさんは遺産分割協議で平等に分けることになれば、売却して現金を分けるか、ご実家を売却した時のBさんの取り分程度の現金で渡さなければ、揉めるでしょう。
では、さらにAさんが亡くなった親御さんを何年もずっと介護していたらどうでしょうか？
相続の場合には、このような色々な場面があり、相続対策をしていないと揉めることが多いのです。
3-2.離婚の場合
続いて、離婚の場合を見ていきます。下記の場合、どうでしょうか。
・離婚が決定
・住宅ローン支払い中の自宅がある
この場合なら、一人で暮らすには広すぎ、住宅ローン支払いが続くので自宅を売却し、財産分与するケースが多いです。
では、次のケースは？
・お子様が小学生で転校させたくない
このケースでは、お子様の環境を変えたくないので、ご主人が慰謝料もしくは養育費代わりに、住宅ローンを払って奥様が住宅ローンを払ってでも住み続けたいケースも出てきます。
最後に、下記条件が付加されたらどうでしょう？
・住宅ローンはご主人が主債務者（メインの借りた人）、奥様が連帯債務者もしくは、連帯保証人の場合
この場合、完済しなければ、別れても連帯債務者を外れることができない場合が多いので、自宅を売却せずに離婚して数年後に、ご主人がリストラにあって住宅ローンが払えなくなったら・・・。
こんなご相談が未来テラスではよくあるんです。
個人的な意見ですが、上記のような場合だと自宅は売却した方が良いです。
理由としては、所有者が住まなくなってから3年後の12月31日までに自宅の不動産を売却すれば、3,000万円特別控除が利用できるので節税になったり、後々所有者がローンを支払えなくなった時に、連帯保証人や連帯債務者に支払いがいくからです。
結構、複雑なご相談が多いのがお分かりかと思います。
4.まとめ
離婚で不動産を売却することになった場合、売れなければリスタートを切りにくいものです。相続であっても、不動産を売却するときは相続人同士は協力する必要があります。つまり、複数の共有者が不動産売却をするときは、協力しないと前に進まないということです。
よって、不動産は不動産単体の特殊性はもちろん、所有者の様々な要件が絡み、流動性が低くなりやすいのです。
離婚や転勤などで使わなくなった不動産、相続や空き家などの遠方の不動産があれば、まず不動産査定をし、不動産価値や相場を把握した上で、不動産売却するのか、不動産賃貸するのかを検討されると良いと思います。
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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