掘り出し不動産物件が安く購入可能？不動産競売とは？

2017.07.13

今回は、ひょっとしたら、掘り出し不動産が安く買えるかもしれない不動産競売について解説します。

1.不動産競売とは？

不動産競売は住宅ローンなど不動産を担保に融資を受け、複数回連続して滞納した場合や、固定資産税や国民保険などの滞納が発生し、市や県、国から差押を入れられた場合に、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者が、債務者の所有不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きです。

特徴として、税金などの差し押さえがある場合は、債権者（お金を貸したりしている人や法人）に優先して回収できるようになっています。

2.年間競売物件数推移

競売物件数ではありませんが、裁判所の司法統計によると過去7年の不動産等を目的とする担保等の実行としての競売等の事件総数、終結数、取り下げ数は上記の表のように推移しています。

3.不動産競売の購入者はどうやって決まるのか？

競売は入札式になっており、指定された期間内にまず保証金（売却基準価額の20％相当額）を振り込み、その証明書とともに入札書および一定の添付書類を裁判所へ持参または郵送で行います。

また、入札額については、売却基準価額から20％減額をした金額が「買受可能価額」で、それ以上であればいくらでも構わず、他の入札者よりも1円でも高い者が落札するシンプルな仕組みです。

4.不動産競売の流れ

①公示：3点セット閲覧開始（3点セットとは、裁判所執行官・不動産鑑定士などにより物件の調査をした購入検討するための資料）

②入札：公示から2週間　＊最低基準価格の20%を裁判所に支払い

③開札：入札から1週間

④売却許可決定：開札から1週間

⑤代金納付:売却許可決定から1ヶ月

⑥所有権移転登記

4-1.競売の期間は？

競売の期間は、上記①〜⑥までの期間はおおよそ3ヶ月程度です。

5.不動産競売のメリット

5-1.買主のメリット

・通常の売却物件より、安く買える場合がある。（時期と場所による）

・不動産会社が介入しないので、仲介手数料がかからない。(ただし、競売代行などを不動産会社に依頼されたら、実費が必要になります。)

5-2.債権者のメリット

・購入希望者が多ければ、高く売れる場合がある。（時期と場所による）

6.不動産競売のデメリット

6-1.買主にとってのデメリット

・内覧できない。（建物内部の状況は少ない写真で確認）

・中止になる場合がある。

・占有者の存在：元々の所有者が住んでいる場合、交渉が必要。交渉決裂の場合、裁判所の強制執行が必要になる場合があり、立ち退きには費用と期間が発生する場合がある。

・マンションの場合で管理費・修繕費に滞納がある場合、落札者に支払い義務が生じる。

・住宅ローン特約が使えない：通常の不動産売買契約を交わすわけではないので、住宅ローン本審査で承認が下りなかった場合は、違約になるケースがあります。

6-2.債権者にとってのデメリット

・債権回収期間が長い

まとめ

最近では、競売でも利用できる住宅ローンを取り扱う金融機関もありますが、一般的には、やはり不動産競売は見えないリスクがあり、デメリットで書きましたが、占有者がいたり、マンションの管理費・修繕積立金の滞納、建物内覧出来ない、ホームインスペクション入れられないなどの現況が把握できない箇所のリスクを取れるかが重要なポイントとなります。

そして、リスクがあるからこそ、不動産相場より安く買えるチャンスがあるのも、競売の魅力です。しかし、わかりにくいリスクがあることを考えると、やはりプロ用の市場といえるでしょう。

最後に、不動産所有者視点で競売を見ると、競売の場合、競売がスタートしても、不動産所有者はほとんどすることもありません。しかし、不動産売却に関しての権限が、競売になった時点では、ほとんどありません。

よって、今回の競売のブログでは、購入検討者（買主）と債権者の視点で記載しました。

不動産競売のご利用は自己責任で計画的に（笑）

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