境界トラブルを防げ！不動産売買における確定測量とは

2017.09.21

今回は、主に土地や戸建、一棟ビルやアパートなど、土地や土地付き建物における不動産売買契約のトラブルの中で、頻度の高い境界トラブルを防ぐ「確定測量」についてお伝えします。

1.確定測量とは？

確定測量とは、国家資格者である土地家屋調査士が、隣地（隣の土地）所有者との立会いの上で、同意書を交わして境界を決め、全ての境界が決まった後に、測量をして成果物（確定測量図）を作成する作業をいいます。

一般的には、道路は市区町村が所有し、管理している場所が多いです。そういった、道路や公園、水路などの官が所有する土地と民間（企業や個人）が所有する土地の境界を官民境界といいます。逆に、民間（企業や個人）と民間が所有する土地の境界を民民境界といいます。よって、土地家屋調査士が、官民境界、民民境界全ての同意を取得し、確定測量を行うのです。

通常、土地家屋調査士の段取りにもよりますが、50坪程度の土地で隣地が4箇所程度の場合だと、おおよそ1ヶ月半から2ヶ月程度で終了します。（隣地所有者が容易に連絡がつく場合）

概算ですが費用は、地域性などもありますし、隣地の数などにもよりますが、おおよそ40~60万円程度になります。

2.なぜ確定測量が必要なのか？

確定測量の必要性は、不動産売買をする時に最も必要になります。

理由としては、不動産売買契約と決済（引渡し）によって、現在の不動産所有者から新しい不動産所有者に土地の所有権が移転しますが、新しい不動産所有者は、その土地のことはあまり知らないのが通常です。よって、新しい所有者が土地を取得したのち、隣地が不動産売却する際に、境界が決まっていなければお互いの主張が合わないことが多いので、境界トラブルが発生するのです。

また、確定測量をしないと、土地を分筆（1つの土地を複数に分ける）ができないので、不動産売買契約の条件になることがあります。

3.空き家と確定測量

確定測量では、隣接する土地全ての境界の確定がなければ出来ないため、隣地が空き家や、入院、介護施設に入居などしている場合、個人情報を国家資格者しか調べることができなくなっています。このブログでは何度も書いていますが、日本では、2012年時点で820万戸以上の空き家が存在し、現在では推定1,000万戸以上あると思います。

私が今回お伝えしたいのは、その空き家が増加することで、みなさんが不動産売買をする際に、確定測量に時間がかかることが出てきているということです。それはつまり、確定測量で土地家屋調査士が連絡がつきにくいことが起きている事態から読み取れるともいえます。

空き家が増加することで、通常の不動産売買にも影響を与え、新しい所有者へのスムーズな所有権移転が阻害されると、街はゴーストタウンになっていきます。

介護施設の入居や、入院などやむを得ない事情などで長期間自宅を開ける場合は、ご親族やご近所に協力してもらい、もしくは空き家管理サービスを利用し、住宅の性能を維持するとともに、空き巣や放火などの防犯にも注意する必要があります。街に住む住民の方達への悪い影響が無いようにすることは、不動産所有者の義務ともいえます。

街はみんなのものです。不動産所有者のみなさんが、きちんと利用し、管理し、ご自分の不動産とみんなの街を守る意識を持って欲しいと思います。