無料相談 
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2017.08.02
即手術！不動産賃貸して赤字じゃん！
前提として、未来テラスでは、主に福岡県大野城市、春日市、福岡市とその周辺の太宰府市や筑紫野市などの不動産所有者、つまり全国から、相続や空き家、離婚、転勤、介護、ローン、リフォーム、海外不動産、不動産投資など年間500件超の不動産売却、不動産売買に関連したご相談があります。
その中で、自宅やアパートなどを収益物件として、賃貸しているお客様がずっと赤字経営をされている例がよくあります。今回は、不動産賃貸をテーマに解説します。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.今回のご相談者は？
未来テラスのホームページをご覧になったお客様で、I様（仮名）が、来社。（ご本人の了承は頂いていますが、プライベートなお名前や売買金額など前提条件を多少変えていますので、ご了承ください）
2.ご相談内容は？
[賃貸中物件と自宅のローンの二重払いで、支払いがきついというご相談]
・現在は春日市のマンションにご夫婦で暮らしている。
・20年くらい前に購入した大野城市のマンションを賃貸していたが、まだローンが残っている。（相談時は空室になったばかり）
・賃貸中のマンションの退去回数が多く、空室期間も長い。
・現在の居住中のマンションと現在賃貸中のマンションの住宅ローンが2件分あり、数年後の退職を控え、少し支払いがきつくなってきた。
・高く売れるなら、賃貸中のマンションを売却希望。
3.売却金額内訳
新築時購入金額：3,050万円
購入時諸経費 ：約100万円
購入必要資金計：3,150万円
頭金 ：1,000万円
ローン借入 ：2,150万円（残債あり）
売却時査定額 ：約1,500万円
売却開始価格1,498万円→成約金額1,498万円
ローン残債 ：約1,200万円（10年固定金利：2.5%→10年後4.0%）
売却諸経費 ：ハウスクリーニング、クロス交換代：0万円（税込）
仲介手数料 ：1,498万円×3%+6万円×消費税8%＝550,152円
印紙代 ：1万円
抵当権抹消費用（一括繰上げ返済費用含む）：約0万円
売却諸経費計 ：約56万円
手残り：1,498万円-1,256万円＝約240万円
税金：売却金額が購入金額より低いため、なし。
その他、火災保険解約の解約戻し金（約3万円）あり、保証料返戻金は5万円弱。
賃貸中マンションの20年間レントロールを確認。賃貸開始時は、家賃も入居率も高かったので、住宅ローン返済と固定資産税などの税金を差し引いてもトントン。
しかし、5年を過ぎた頃に退去があり、ハウスクリーニング、クロス交換で35万円程度の支出が発生。その後、1~2年おきに退去があり、退去から入居までの期間も3~5ヶ月かかり、家賃も下げたが現状は空室、現在収支は大幅にマイナス。
（レントロール＝各部屋の入居条件や、家賃収支等を一覧にしたものです。）
4.対策手順は？
・レントロールを確認したところ、現況赤字なので即、売却をした方が良いことをお伝えしました。
お医者さんで言うところの「即、手術」です！
5.不動産調査結果は？
土木事務所や市役所、法務局などの不動産調査と管理会社へのヒアリングの結果、買主リスクはなく、下記の通りご提案しました。
6.提案内容は？
6-1.売却するのか、賃貸するのか
築年数は20年経過。3階でしたが、目の前は道路で、眺望は悪くありませんでした。マイナスは、水周りが購入時の20年前のままでした。賃貸用のハウスクリーニングとクロス交換はしてあり、今まで賃貸して赤字続きだったため、コストをかけずにそのまま売却を提案。
6-2.赤字でも所有を続けたいなら？
赤字が続いても、不動産売却せずにこのまま所有するなら、せめてローン借換をして金利負担を減らすようにアドバイスしました。
6-3.駐車場がないと、売れにくいので再契約を提案。
結果として、所有してると赤字で資産が減少する状態のため、提案の結果、売却することに決定。
物件のあるエリアは大野城市の中では、小学校区、利便性など、需要は普通で、駅までの距離が遠く、特徴・アピールポイントが少ない場所でした。そこで、高速道路の太宰府インターまでの距離と、福岡空港国内線、国際線までの距離をアピールすることにし、PRしました。
しかし、オーナーがマンションの敷地内駐車場を借りていなかったため、購入検討者の案内時に困るのと、このままだと購入者が駐車場を借りれなくなる可能性が高かったので、敷地内駐車場を借りてもらいました。
売却開始価格を決定、媒介契約締結後、未来テラスのチラシ、ネットを見られた方と、お問い合わせがあった不動産会社のお客様を合わせると、1ヶ月間で7組の方が内覧され、申込が入り、売主様と協議の結果、ご契約が決まりました。
6-4.売却までの期間は？
今回は、リフォーム等なかったので、媒介契約から不動産調査、売却開始まで2日間。
その後、売却開始から申込、条件交渉、売買契約まで約1ヶ月半。
最後に、物件引渡し（決済）まで約1ヶ月半で完了。
売却完了後、自宅の住宅ローンの借換により、支払いが大幅に下がり、大変喜ばれました。
7.まとめ
・売却せず、住宅ローン金利が高い場合は、借換を検討する。
・賃貸物件が現状終始が赤字の場合、即売却を検討する。（退去後、居住予定は除く）
・賃貸物件の現状収支がトントンの場合、経年劣化で物件価格が下がる可能性が高ければ、不動産査定を実施、将来使わないなら売却を検討する。（設備故障や、メンテナンス費用もかかるため。）
・アパートや賃貸マンションのように複数戸ある賃貸物件は別として、戸建やマンションの一室を賃貸している場合、空室になるたびに収益が0になり、ローンがあればマイナスになります。
売却した方が良いか、賃貸した方が良いかは、不動産査定後、数字を見てから判断されることをおすすめします。
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」
