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2017.11.20
不動産賃貸経営で失敗するローンとサブリース、立地の3つのポイント
今回は、不動産賃貸経営で失敗するローンとサブリース、立地の3つのポイントについてお伝えします。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.不動産賃貸経営とは？
不動産賃貸経営とは、不動産オーナーが借家人に賃貸することで家賃収入を得る大家業のことです。
居住用の不動産賃貸経営だと、1戸ごとの分譲マンション、4~8戸程度のアパート、数十戸単位の賃貸ビルや賃貸マンションなどの種類があり、その他、事業用（ビジネス用）のオフィスビル、テンポが入居しているテナントビルや倉庫などもあります。
また、不動産の家賃収入や相続対策を目的とした個人の不動産投資家は年々、増加傾向にあります。
元々、大家業を専門にされる大家さんは、ご自分で家賃の回収から清掃、入居募集までされていましたが、今では不動産会社以外の場合では、ほとんどの場合、不動産会社に不動産管理を家賃収入の5%程度で依頼しているケースが多いです。
他では、ここ数年の事例では、airbnbをはじめとした「民泊」の例があり、不動産オーナーから借りた居住用不動産を、民泊で国内や国外の旅行者に転貸するパターンです。
外国人旅行者（インバウンド）需要でホテルが足らなかったこともあり、大いに需要がありましたが、従来のホテルや旅館などのいわゆる旅館業法に関連する事業者からの反対や規制がなかったこともあり、住宅宿泊事業法（民泊新報）が2018年6月15日に施行されることが決まり、規制が入ることとなりました。
2.不動産賃貸経営で失敗する3つのポイントとは？
不動産賃貸経営で失敗する3つのポイントを解説していきます。
2-1.不動産賃貸経営のローンの問題とは？
不動産賃貸経営のローンの問題とは、木造アパートでも35年ローンがつくケースがあり、35年払いつまり、420回払いなので月々の返済は少ないため、投資利回りが良いと勘違いされてる方が多いということです。
解説すると、毎月の家賃が65万円、不動産管理費や共用部電気代・水道代、固定資産税、火災保険、EVや設備のメンテナンス費用、原状回復費用の積立などが毎月25万円だとすると、オーナー業の収支は+40万円、アパート購入時の借入が8,000万円、35年で金利2.0%の元利金等の場合、返済が毎月26.5万円程度になり、手残りが13.5万円程度になります。
この時点で年間160万円程度の手残りがあるからやってよかったと思う人なら、不動産投資はしない方が良いと思います。
理由は、単身用とファミリー用のアパートでも入退去サイクルが違います（一般的に単身の方が入退去サイクルが早いです）が、新築当初から5年から10年くらいは建物が新しいので、家賃も入退去の際に急激に下げる必要はありませんが、年々家賃は下がります。
そして、入退去がある以上、稼働率は100%ではないので、想定通り家賃は入りません。
もっと言えば、もしそのアパートで事故があったら、同じ家賃では到底貸せないので、どんどん家賃は下がります。
つまり、不確定要素が十分にあるのが、不動産投資であるため、手持ち資金に余裕がないと、アクシデントに対応できないのと、不動産売却して完済できるなら良いですが、土地が急激に上がるなどがない限り、大体の場合は購入時の金額では売却できません。
この数年過熱気味だった不動産投資に対して、金融庁から金融機関に不動産投資について、過剰融資を控えるように通達があり、現在では何でもかんでも融資がでる状態ではなくなりました。
それはそれで、当たり前のことだと思うので逆に良かったと個人的には思います。
2-2.不動産賃貸経営のサブリースの問題とは？
不動産賃貸経営のサブリースの問題とは、新築アパートの場合、アパートを建設する会社が35年一括借上とか、空室リスクを避けるため、サブリース（借上）を勧めてくることがあります。
よっぽど、立地が悪いとか、人口が激減中とか、家賃設定が相場より高すぎるとかでない限り、あまりお勧めできません。
なぜなら、むざむざ大家として一番儲かる新築の時にわざわざ保険は必要なく、利益を搾取されるだけです。
むしろ、新築でサブリースをつけないような立地で賃貸経営したら失敗したも同然です。
2-3.不動産賃貸経営の立地の問題とは？
不動産賃貸経営の立地の問題とは、最近よくあるのですが、ある有名アパート会社などでアパートを新築で購入したが、家から遠いとか、圏外だからとかの理由で現地を見ずに購入される方が多いです。
そして、そういう方は人口が数年でどうなっているのか、何の産業があるのか、人口年齢比率など全く調べもしてません。
今までの相談経験からいうと、そういう方が失敗されているケースが多いです。
プロでも、不動産購入前には現地や役所などで不動産調査をします。
一般の方が、そういう姿勢で不動産投資をすると、運がついてない限り、騙されるか、失敗します。
はっきり言いますが、それは不動産投資ではなく、ただの投機（不確実だが当たれば利益の大きい事をねらってする行為）です。
高額な不動産投資で慎重にするところはしないと、ご自身だけでなく、ご家族が路頭に迷うことになります。
3.まとめ
個人的な意見ですが、不動産投資自体は悪いことではありませんし、資産形成することは将来、年金が少なくなったり、無くなったりする可能性を考えると、当然の備えだと思います。
しかし、初めて不動産投資をする方が、1億円近い借入をして実施するのは、賛成できません。
例えば、ペーパードライバーが3,000万円するフェラーリに乗るようなものです。（笑）
不動産投資を失敗しないためにも、きちんとポイントを押さえ、入居者はお客様だと思って、その人達が快適に暮らせるようなものに投資するべきです。
居住用の不動産投資なら、住むためにお客様が利用するので、駅やバス停などのアクセス、買い物施設、学校区など、ご自分の家探しで気になることに加え、人口の増減、働く人が多い大きな企業の有無などは事前に調べて下さい。
皆様の不動産投資や不動産売買が成功することをお祈りしております。
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