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2017.11.21
不動産相続の落とし穴！不動産投資の相続対策でよくある3つの失敗
不動産相談、相続相談でアパート建築などの不動産投資を活用した相続対策をしたいという相談はよくあります。しかし、よく考えて不動産投資しないと先々、大変なことになるのです。今回は、不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗についてお伝えします。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.相続対策とは？
相続対策とは、相続が発生（被相続人の死亡）する前に相続税や贈与税の節税対策、相続時の納税資金準備、円滑に遺産分割するための準備を実施することです。
よく耳にされる終活も相続対策の一環といえるでしょう。
相続対策は大きく分けると、下記の3つに分けられます。
1-1.相続税と贈与税の節税対策
相続税と贈与税の節税対策とは、相続が発生した時、相続人達に多額の納税がないように、相続発生前に対策しておくことです。
別のブログで詳細は解説しますが、贈与税の基礎控除枠（年間110万円までの贈与）の活用、配偶者控除（居住用の不動産取得のための贈与は、2,000万円まで贈与税が非課税）の活用、小規模宅地の活用（相続した宅地の評価額を抑える方法）、賃貸不動産を利用した活用（相続した土地の評価額を抑える方法）、養子縁組による非課税枠の増加（法定相続人増加による相続税の基礎控除、生命保険の非課税枠の増加）、生命保険の相続税非課税枠の活用、死亡退職金の活用などがあります。
1-2.相続時の納税資金準備
相続時の納税資金準備とは、相続発生時から10ヶ月までに原則納税のため、あまり時間がないので、生前から準備しておく必要があります。
ですから、生前に分けにくく、現金化しにくい資産を現金化しておくことは有効です。
相続が発生すると、被相続人（親などの亡くなった方）の葬儀や法事、役所への手続き、相続人間での遺産分割協議などたくさんのやることが出てきます。
しかし、相続人の方達は、皆さん生活があり、お仕事や家庭の仕事もあると思います。
ですから、相続予定の財産をエンディングノートなどにまとめ、分けにくい、現金化しにくい不動産や美術品、貴金属などを売却して現金化しておくことは有効です。
1-3.円滑に遺産分割するための準備
相続で円滑に遺産分割するには、被相続人の生前からエンディングノートなどに記載し、把握するなど終活を開始しておくと良いと思います。
また、相続の遺産分割で揉めないために必要なのは、普段からのコミュニケーションです。
ある程度、遺産分割案がまとまったら、予定相続人を集めて、話し合いでコミュニケーションを取っておくと揉めることは格段に少なくなります。
2.不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗とは？
不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗は、空室が多い場合、ローンが多い場合、相続人が多い場合があります。
2-1.空室が多い場合
親や被相続人になる方が不動産投資物件を所有していて、相続が発生する予定の場合、空室が多い場合は相続税が高くなることがあるので注意が必要です。
賃貸住宅とその敷地の相続税評価額は、以下のようなに求めます。
①賃貸住宅 固定資産税評価額×(１-０.３×賃貸割合)
②賃貸住宅の敷地 （路線価×土地面積）×（１-借地権割合×０.３×賃貸割合）
ズバリ言うと空室が多い賃貸住宅（アパートなど）は、相続税負担が多くなります。
なぜなら、満室や空室が少ないアパートなどと比較すると、相続時の賃貸割合が低くなり、相続税評価額が高くなるからです。
よって、空室が多い物件や建物が古い物件は、相続前に不動産売却や賃借人に立退き費用を払ってでも退去してもらうことも視野に入れた方が良い場合があります。
2-2.ローンが多い場合
相続は資産と負債を同時に引き継ぐので、ローンが多いと相続税の負担は確かに少なくなります。
しかし、相続後にアクシデントがあり、入居率が下がれば収入が減りますし、維持管理で高額なメンテナンス費用もかかります。
つまり、赤字経営になり、ローンが払えなくなることもあるでしょうし、もっと悲惨なのは、相続したけど外壁や屋根などの補修費用がなく、雨漏りしたり、見た目が古いので入居率が上がらないので収益もほとんどないけど、家賃収入があるので所得税の支払いだけ増加するのは、よくあるパターンです。注意して下さい。
2-3.相続人が多い場合
相続発生時に、相続人が多い場合は配偶者も多いということで、関係者が多いということです。
終活などをされている方もいらっしゃいますが、大事なのは、相続対策では相続になる資産と負債を明らかにし、どう分配するかをある程度決めて、それを親などの被相続人から皆に話してコミュニケーションをとっておくことが最も重要です。
3.まとめ
年金などあてにならない私たちのこれからの世代は、将来のことを考え、不動産投資や生命保険、投資などの資産運用は必要なことだと思います。
しかし、不動産投資に限らず、資産運用はリスクも伴うものです。
決して無理せず、自己責任でやれる範囲で、できれば相談できるパートナー（プロ）を見つけて、アドバイスをもらいながら、実施されることをお勧めします。
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