2017.07.08
必読!土石流?がけ崩れ?地すべり?不動産売買で重要な土砂災害警戒区域とは?
毎年、大雨が多い日本列島ですが、ご家族が土砂災害にあわないように、土砂災害警戒区域関連について解説します。ご自宅がある方は、購入時の重要事項説明書を見ながら、今から購入のご検討をされる方は、内容をご確認ください。
まず、土砂災害は以下のように分けられます。
1.土石流とは?
山や谷の土砂や岩石などが、梅雨や台風期の長雨や集中豪雨によって水と一体になり、一気に下流へと押し流されるものをいいます。その流れの速さは規模により変化しますが、一般的に時速20~40kmという速度で一瞬のうちに人家や畑などを壊滅させます。
2.がけ崩れとは?
大雨や地震などの影響によって、土の抵抗力が弱まり、急激にがけ(斜面)が崩れ落ちることです。突然崩れ落ちるため、人家を襲うと逃げ遅れる人が多く、死者割合が高くなっています。
3.地すべりとは?
山腹などの傾斜地の一部がすべりおちる現象のことです。地面は地層が何層も積み重なってできていて、大雨が降り続くと地下に水がしみこみ、水を通しにくい粘土層の上に地下水が溜まります。この地下水の力で持ち上げられ、粘土層を境に上の地面がゆっくり動く現象のことです。
4.区域指定とは?
都道府県において、渓流や斜面及びその下流など土砂災害により被害を受けるおそれのある区域の地形、地質、土地利用状況等について基礎調査を実施し、都道府県知事が区域を指定します。
5.基礎調査の内容とは?
都道府県が、渓流や斜面及びその下流など土砂災害により被害を受けるおそれのある区域の地形、地質、降水、土地利用状況等について調査します。基礎調査を実施後、下記2種類の土砂災害のおそれのある区域を指定します。
6.土砂災害警戒区域とは?
土砂災害が発生した場合には、住民等の身体または生命に危害が生ずる恐れがある地域のことで、危険の周知、警戒避難体制の整備が実施されます。
①土砂災害に関する警戒避難体制について、その中心的役割を担うことが期待される市町村防災会議が策定する市町村地域防災計画において、警戒区域ごとに警戒避難体制に関する事項を定めることとされています。
②市町村長は、市町村地域防災計画に基づいて区域ごとの特色を踏まえた土砂災害に関する情報の伝達方法、土砂災害のおそれがある場合の避難地に関する事項及びその他円滑な警戒避難に必要な情報を住民に周知させるよう努めることとなっています。
7.土砂災害特別警戒区域とは?
土砂災害警戒区域のうち、建築や開発行為に規制がとくに厳しい区域です。土砂災害が発生した場合には建築物に損壊が生じ、住民等の身体または生命に著しい危害が生ずる恐れがある地域のことで、特定の開発行為に対する許可制、建築物の構造規制等が行われます。
・特定の開発行為に関する許可制
特別警戒区域では、住宅宅地分譲や社会福祉施設、学校及び医療施設といった災害時要援護者関連施設の建築のための開発行為については、土砂災害を防止するために自ら施工しようとする対策工事の計画が、安全を確保するために必要な技術的基準に従っているものと都道府県知事が判断した場合に限って許可されることになります。
・建築物の構造の規制
居室を有する建築物は、作用すると想定される衝撃等に対して建築物の構造が安全であるかどうか建築確認がされます。
・建築物等の移転等の勧告及び支援措置
土砂災害が発生した場合に、被害を受ける可能性が高い土砂災害特別警戒区域内の建築物の所有者、管理者又は占用者に対し、特別警戒区域から安全な区域に移転する等の土砂災害の防止・軽減のための措置について都道府県知事が勧告できます。
・宅地建物取引における措置特定の開発行為においては、都道府県知事の許可を受けた後でなければ当該宅地の広告、売買契約の締結が行なえません。
また、宅地建物取引業者は、当該土地または建物における不動産売買契約にいて、特定の開発行為の許可について重要事項説明を行なうことが義務づけられています。
8.まとめ
土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域、県や市のハザードマップについても行政が調査して指定するものなので、気付かないとある日突然、指定されていることがあり、その場合は不動産価値が変わることもあります。
最近では毎年、大雨による土砂災害があるので、不動産所有者の方や、今から不動産購入される方は、特に注意が必要です。
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