今回はニュースや新聞でよく見る、路線価、公示地価、基準地価についておはなししたいと思います。ちょっとややこしいですが、知っておくと大まかな不動産市況がわかるので、頑張ってついてきてくださいね（笑）

1.路線価（ろせんか）とは？

路線価とは、地域の路線に面する宅地の1㎡当たり（1m×1m）の評価額で課税価格を計算する基準で、相続税路線価と、固定資産税路線価があります。一般に「路線価」という場合、相続税路線価を指すことが多いです。

1-1.相続税路線価とは？

相続税路線価は、相続税や贈与税の基となります。土地取引の指標となる公示地価の80%程度の価格となっており、国税局長が定めています。国税庁から毎年7月に1月1日時点の価格が公表されます。

1-2.借地権割合とは？

借地権割合は、土地と建物の権利がどのような割合になっているかを指し、地域によって違います。借地権価格を算出する際に利用する数値で、主に相続、遺贈、贈与などにより取得した借地権の財産評価を算出に使用し、あくまでも路線価の借地権割合は相続税を算出する際の数値です。

例えば、借地権割合が40%で、路線価が坪20万円であれば、借地権は8万円となります。

1-3.固定資産税路線価とは？

固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となります。公示地価の70%を目途とする価格であり、市町村長（東京都区部の場合は東京都知事）が定めています。

1月1日時点の価格で、その価格は原則3年に1回の基準年度に見直されます。

市町村長は原則、毎年3月31日までに固定資産税評価額等を決定、公表しています。

2.公示地価（こうじちか）とは？

公示地価は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格です。

2-1.公示地価の調査の頻度は？

公示地価の調査は、昭和50年以降、毎年実施されています。

2-2.公示地価はどこを公示対象にするの？

公示地価は、原則、都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まれるとして、対象に省令で定められた区域が加わります。

2-3.公示価格の発表時期は？

公示地価は土地価格動向の「指標」で、毎年1月1日時点の価格が、3月中旬頃に新聞紙面・ニュース等で発表されます。

2-4.公示価格の目的は？

公示地価は、公共事業用地の取得価格算定の基準の他、「一般の土地取引価格に対する指標」「適正な地価形成に寄与すること」が目的です。

2-5.公示地価の評価はどのように実施するの？

公示地価の評価は、それぞれの地点で、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を実施、その結果を調整して価格が決定。それぞれの土地がもつ、本来の客観的な価値を評価し、現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定し、評価が行なわれます。

また、公示の際には、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」に分類され、標準地の単位面積あたりの正常な更地価格だということになっています。

3.基準地価とは？

基準地価は、国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので、都道府県知事が基準地について、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、毎年7月1日に現在の標準地価を判定し、10月初めに公表します。

実勢地価を100%とした場合、基準地価は 70～80%といわれます。

3-1.基準地価が公示地価と同じ（似ている）点は？

基準地価は、価格の性質や目的、評価方法等は公示地価とほぼ同様です。

3-2.基準地価が公示地価と違う点は？

基準地価が公示地価と違う点は下記の通りです。

・価格時点（基準日）が7月1日（公示地価は1月1日）である点。

・根拠となる法律が国土利用計画法施行令である点。

・調査の主体が都道府県（公示地価は国）である点。

・評価にあたる不動産鑑定士が基準地価の規定では「1人以上」（公示地価は2人以上）である点。

・調査対象地点のことを公示地価では「標準地」、基準地価では「基準地」といいます。

3-3.基準地価はいつ公表されるの？

基準地価は、毎年9月末頃に公表されます。

3-4.基準地価の範囲は？

基準地価の範囲は、都市計画区域内以外に、都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含みます。

3-5.基準地価の注意点

基準地価の範囲が違うので、平均的な地価動向に違いが生じる場合があります。

4.まとめ

いかがでしたか？大まかなことはおわかり頂けたかと思います。しかし、それで十分です。ニュースなどで見たら、大まかな日本全体の土地価格の動きがわかるようになると思います。

基本的に、実勢価格（相場や売れた金額）とは、乖離が出る数字ですが、大まかな傾向として捉えるとわかりやすいかと思います。

要は、実際に売買に関わるプロが宅地建物取引士で、銀行とか公的なものが必要なら不動産鑑定士が鑑定するようになっています。

つまり、資格を取得するのは非常に難しい不動産鑑定士ですが、実際はあまり仕事がなく、ビジネスにならないので、若い鑑定士が不足しています。

昔、もう10年以上前ですが、わたしは不動産鑑定士を目指そうと思ったことがあり、何社か事務所を訪れましたが、鑑定士の先生は皆、飯が食えないからやめたほうが良いと言ってました。

よって、実際の取引に携わらない鑑定士の評価は、金融機関も、デベロッパーもあまり必要としなくなっており、ビッグデータ集積とディープラーニングで、この何年かでAIが代行してなくなってもおかしくない時期に来ています。

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

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