転勤で自宅を貸すか売るか悩んでいるという相談は非常に多いですが、住宅ローンがある場合は9割以上の方が二重払いになるのと、居住用財産の3,000万円控除などの税金面、転勤先での買い替えする可能性で不動産売却されるケースが多いです。

離婚するご夫婦からよく相談がありますが、自宅が共有名義になっていたり、連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚するので不動産売却して残債を消せる場合はあまり問題になりませんが、自宅を売却しない場合は別れる（別れた）奥様は当然、連帯保証人から外れたいと思います。

しかし、連帯保証人を外しても、金融機関には何もメリットがないので、わざわざ貸したお金が回収できなくなる可能性が上がることはしたがらず、代替手段が必要になります。

日本は寿命がどんどん伸び、両親共に高齢者の場合は少なくありません。

その際に相続対策を考える場合は、二次相続（２回目の相続）についても視野に入れておかないと、配偶者控除が使えないために相続税が10倍以上になることもありますので、お早目に未来テラスへご相談下さい。

相続と相続税については、基礎から応用まで相続税対策と相続手続きがあります。

未来テラスへご相談の際は、相続人の数や続柄、相続財産がわかるとスムーズにご相談できると思いますので、まずはお気軽にご相談下さい。

親の実家などの不動産を相続したお客様からのご相談は大変多いので、お任せ下さい。

不動産を相続して空き家になっている場合の控除や、相続手続き、相続不動産の無料査定、相続税手続きも税理士、弁護士などをご紹介できますので、お気軽にご相談下さい。

不動産売却では、引渡し（決済）までに不要な家具や家電は全部処分しないといけません。

なぜなら、基本的に不動産売買と家具や家電などの動産の売買は別だからです。ただし、売主がいらない家具や家電を買主がそのままもらいたい場合は、不動産売買契約時に書類として、記載して残しておくことでトラブルを回避できます。

自宅の買い替え、住み替えのポイントは下記の通りです。

①買い替え（住み替え）特約とは？

②引渡し猶予とは？

③まずはしっかり資金計画を

④住宅ローンの二重払いに注意

⑤買い替え（住み替え）は同じエージェントで！

⑥注文住宅への買い替え（住み替え）

詳細は、「詳しく見る」をクリックするか、未来テラスへご相談下さい。

現在所有されているご自宅（マンションや戸建）を売却して、新たにご自宅（マンションや戸建・住宅建設用の土地）を購入することを買い替え（住み替え）といいます。

まずは、不動産の買い替え、住み替えの流れを把握することからはじめましょう！

権利証（登記済証）、登記識別情報をなくしても、不動産売却は可能ですが、手続きが必要になります。

登記上の所有者が手続きを申し込むか、相続があった場合、相続人が手続きする必要があります。

自宅に居住しながら不動産売却することはもちろん可能です。

この場合のメリットは、家賃やローンが二重払いにならないことです。デメリットは、居住中の家を買主様に案内することになるので、気になったり、場合によってはストレスになることもあります。

居住中の不動産売却でストレスにならない方法もあるので、お気軽にご相談下さい。

賃貸中物件の不動産売却は可能で、以下の2パターンになる場合が多いです。

①賃貸中のまま、賃貸契約を引き継ぐオーナーチェンジの場合、収益性が重要になるので、利回りで売却開始価格が決定されることが多いです。

②賃貸中だったが、退去して空き家、空室になった場合、通常の居住用不動産を売却するのと同じなので、むしろ①より高くなるケースが多いです。

どちらが良いかは、不動産査定次第なので、まずは無料査定をご依頼下さい。

不動産売却価格は途中で変更できます。

最初に不動産売却開始価格が高すぎた場合、問合せや案内数が少ない状態になることもあります。その場合、1ヶ月程度で反響データを見て、不動産売却価格を変更した方が良いでしょう。案内数が増加すれば、不動産売却のゴールまではもうすぐです！

不動産査定価格より高く売り出すことは可能です。

ただし、1ヶ月間など一定期間内で反響（問合せや案内数）が少ない場合は、打合せして金額変更した方が良いでしょう。不動産相場より安くしか売れなくなることもあるので、注意が必要です。

相続や、転勤、転職、両親の介護施設入居や入院などにより、遠方にお住まいのご子息が福岡のご両親の実家や、所有していた福岡市、大野城市、春日市の不動産を売却することがあります。未来テラスでも約2~3割程度はご子息からの不動産売却の相談です。

遠方の場合、なかなか会えない場合が多いので、不動産会社選びと、複数の不動産所有者がいる場合は、代表者を決め、委任状などで権限を集めるとスムーズです。

不動産売却するときは、不動産査定価格をもとに、売主様と打ち合わせして不動産売却開始価格を決定します。

ただし、あまりにも高すぎる金額で不動産売却を開始すると、後々、不動産相場でも売れなくなる場合があるので、アドバイス致します。

現在、他の会社で不動産売却をしていて、案内もなく、長期間売れないので不動産会社を変えたいというご相談はよくあります。

まずはご相談頂き、不動産会社に問題があるのか、不動産売却価格か不動産自体に問題があるのか、原因を見つけることから始まるので、まずはお気軽にご相談下さい。

本人名義以外の不動産でも不動産査定は可能ですが、不動産の名義人の方にご依頼または委任を受けている方に限ります。

実際に不動産売却する際には、媒介契約が必要になるので、ご本人との面談もしくは委任状の取得が必要になります。

不動産査定は２〜３社くらいに依頼して、その中から提案内容の良い不動産会社を選ぶと良いと思います。

不動産会社の選び方は不動産売却では最重要と言っても過言ではありません。

不動産査定をして、不動産売却しなくても問題ありません。

不動産査定をした結果、不動産を売却しない方が良い時もありますし、今しか不動産売却した時の税金の控除が使えない場合があるので、不動産活用をご希望の場合も不動産査定と合わせてご相談下さい。

不動産売却したお金は、不動産売買契約時の手付金と引渡し（決済）の時に残代金をもらうのが一般的です。

手付金は不動産売買契約時に不動産売買金額の１割程度受領し、残代金は、引渡し時に契約条件によって変わりますが、買主様が現金購入なら媒介契約から1~2ヶ月程度、住宅ローンなどのローンを利用されるなら媒介契約から2~3ヶ月程度の場合が多いです。

転勤や介護施設へ入居や入院、借家が空室になるなどで空き家になった場合に不動産を売却するか、賃貸するか悩まれる方が多いです。

住宅ローンなどのローンがあれば、不動産売却方が良い場合が多いですが、計算すると一目瞭然なので、未来テラスの無料査定をご依頼下さい。

住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です。

しかし、住宅ローンが残っていると、金融機関が登記設定した抵当権という権利を外さないと不動産売却ができません。また、不動産売買金額より住宅ローンの残債が少なければ問題ありませんが、逆の場合には、差額の現金がないと抵当権が外せず、不動産売却ができないのでご注意ください。

ご自宅の売却が終わるまでの期間は、未来テラスでは不動産売却の依頼を受ける媒介契約締結後、1ヶ月以内に買主様と売買契約することが大半です。

買主様が現金購入ならすぐに引渡し（決済）出来るのですが、住宅ローンなどが必要な場合、申し込みや手続きに1ヶ月程度かかるので、媒介契約から買主様が現金購入なら1ヶ月半から2ヶ月程度、住宅ローンが必要なら2ヶ月半から3ヶ月程度かかります。

未来テラスでは不動産査定を依頼頂くと、混み具合とお客様のお急ぎ状況にもよりますが、おおよそ下記ぐらいの日程がかかります。お急ぎの場合は、緊急即時対応しますので、お知らせ下さい。（不動産査定には不動産登記簿が必要で、土日祝日は法務局が休みで取得出来ませんので、ご了承下さい）

①机上査定（簡易査定）最短即日、通常1営業日

②訪問査定　最短即日、通常1~3営業日

③建物診断査定　インスペクションの予約次第です。

不動産査定は、電話なら092-589-0555にご連絡ください。

メールなら、未来テラスホームページの無料査定依頼からお申し込み下さい。

未来テラスでは不動産査定は無料で実施しております。

簡易査定、訪問査定、建物診断査定がありますので、お気軽にご相談ください。

大野城市、春日市の不動産相場が簡単に知りたいなら、未来テラスのホームページで不動産相場が確認できますので、ご利用ください。

詳細な土地や戸建、マンション、アパート、ビルなどの不動産相場が必要な場合は、不動産査定が必要なので、未来テラスへお電話頂くか、未来テラスホームページの無料査定ボタンからご依頼ください。

不動産査定を依頼するには、下記をご準備下さい。

①＜物件情報＞　土地だけなら土地面積、戸建やビルなど建物があれば、建物広さや築年数、分譲マンションなら部屋の広さや間取り、賃貸しているアパートなどは家賃や管理費、駐車場などの収入と、固定資産税や不動産管理費、メンテナンス費などの支出が必要です。

②＜物件所有者との関係＞　物件所有者もしくは、物件所有者から委任を受けた方（親戚など親族）かどうかを個人情報保護の観点で確認します。

③＜悩みや問題、ご希望＞　税金控除や高く早く売るための良いご提案ができないので、まず現在の状況などを聞かせて下さい。

④＜書類関係＞　ローンや管理費などお支払いがわかる書類や、建物図面、測量図、固定資産税納税通知書、登記済証または登記識別情報などがあると、ご相談がスムーズです。

不動産売却、不動産査定の流れは下記の通りです。

1〜2：現状確認、ヒアリング→悩みや不安、希望などお伝え下さい。

3〜5：各種ご説明→不動産売却、不動産査定の説明です。

6：媒介契約締結（売却依頼）→不動産売却の依頼が必要です。

7〜8：売却開始準備、案内→いよいよ不動産売却開始です。

9：条件交渉→買主様と契約条件の交渉です。

10：不動産売買契約締結→買主様と不動産売買契約をします。

11~12：決済（引き渡し）準備、実施→引渡しの準備が必要です。

不動産を高く売却するには、不動産会社選びと媒介契約選び、不動産売却開始価格を失敗しないことが重要です。

不動産を高く売るには、現状を不動産会社に伝えて、最も良い提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。

大手だから、良い提案だとは限りません。

仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買の仲介を依頼した対価として支払う報酬で、不動産売買価格で変わります。

・（不動産売買価格が）400万円超の場合は、不動産売買価格×3%+6万円+消費税

・200万円超、400万円までの場合は、不動産売買価格×4%+2万円+消費税

・200万円以下の場合は、不動産売買価格×5%+消費税になります。

不動産売却の諸費用がいくら位かかるかの目安は種類がたくさんあるので、下記の詳しく見るをクリックし、ブログをご覧ください。

住み替えローンとはご自宅を売却する際に、売買金額から売却諸費用を引いた合計金額がローンの残債を下回るときに売却損が出ます。その売却損と買い替え先の住宅ローンを合わせた金額を組むことが出来るローンになります。注意点は、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることと、取り組める金融機関が限られることです。

第一印象は非常に重要で、居住中の物件ですぐ出来ることは、全ての部屋のカーテンを開け、電気をつけて明るくしたり、季節によって風が入るように窓を開けたり、お部屋を片付けたりしましょう。

また、売主様が物件のアピールや説明などは担当に任せて外出するなど、買主様がゆっくり物件を見れる環境を作り、その家で生活するイメージをつけてもらうことが良い結果を生むことが多いです。

空き家や空室であれば、ハウスクリーニングやステージングをした方が良い場合もありますので、お気軽にご相談下さい。

不動産売却の諸費用や諸経費は必ず売主様負担で発生する費用と、物件によって発生する費用の大きく2つに別れます。

必ず発生する費用は、不動産会社に売却を依頼した際の仲介手数料、売買契約時に発生する収入印紙代、ローン残債があれば抵当権を抹消する抵当権抹消費用などがあります。

物件によって発生する費用は、土地・戸建の売却の際に境界立会や測量をする確定測量費、建物解体費などがあります。

土地や建物などの不動産個人間売買は自己責任の上で可能で、メリットは不動産会社に支払う仲介手数料が発生しません。

不動産個人間売買の注意点と売主様のリスク回避ポイントは、下記の通りです。

①売却開始価格の妥当性。

②買主様が内覧に来た時の対応と売買条件交渉。

③不動産売買でトラブルが多い道路や境界、埋蔵文化財、再建築可否等の物件調査、重要事項説明書、物件状況確認書、付帯設備表、不動産売買契約書の作成及び説明。

④買主様の住宅ローン審査が、不動産会社か弁護士等が作成した不動産売買契約書や重要事項説明書が無いと銀行によって承認しないケースがある。

⑤瑕疵が発生しないように売買契約前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施して、建物の状況の把握。

築年数が古い家の売却では、リフォームした方が不動産売却では有利で、リフォームや手入れしてある建物の方が、買主様の印象が良いのは間違いありません。

注意点はリフォームしても、買主様の希望に合うリフォームでなければ意味がない点と、不動産売却前にリフォーム代が発生する点です。

戸建売却する時は住宅診断（ホームインスペクション）を売却開始前に実施（有料）し、住宅診断結果で現状を把握し、打合せして決めれば失敗が少ないと思います。まずはご相談ください。

もちろんです！まずはお話を色々と聞いてみたいのは当然だと思いますし、不動産会社によって出来るサービス、担当者との相性も違うはずです。基本的には説明しない内容以上のことはしない会社が多いでしょうから、お客様との相性と提案を聞いてみて、パートナーにする人を選ぶべきでしょう。売却成功のコツは不動産会社選びといっても過言はないと思います。

ご近所に内緒で売却することを最優先にする場合、高く売却・早く売却することが困難になることがあります。なぜなら、広告活動が制限されるからです。よって、状況をお伺いしてから、最適な方法をご提案するようになるので、まずはご相談ください。

急にお金が必要になった場合など、不動産を早く売るために必要なことは、不動産売却手段を一気に実施し、高く売るための方法と、近所に内緒で売却する方法は取るべきではないでしょう。

早期売却を実現するために当社のお客様はもちろん、他の不動産会社にも購入希望者探しを依頼し、広告活動も出来るだけスピーディにして、打てる手はどんどん打つべきです。その他の細かい作戦は物件ごとに違うので、相談内容をお伺いした上でご説明致します。

不動産売却を不動産会社に依頼するには、媒介契約という契約が必要になり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

違いは、自分で買主を探すかどうか、複数の不動産会社に売却依頼をするか、業務報告義務の有無と頻度の違い、レインズ（指定流通機構）という、不動産会社だけが見れるサイトに掲載義務の有無と掲載までの期間の違いです。

不動産売却の売却開始価格は不動産査定書提出後、不動産査定価格をもとに売主様と打合せして決定します。

高すぎる売却開始価格だとなかなか売れませんし、不動産を探している方は、周辺でどの物件が幾らぐらいで取引されているか良くご存じです。よって、不動産売却を成功させるためには、非常に重要です。

不動産売買についてプロの不動産会社であれば、不動産査定価格はほとんど変わりません。なぜなら、不動産査定書は路線価、取引事例比較、建物のメンテナンス状況、物件所在地の人気（学校区やアクセスなど）、マンションであればバルコニーの向き、土地・戸建であれば、接面道路の向きや土地の形（地型）などによって査定するからです。

ところが、悪い不動産会社は根拠もなく査定金額が高い査定書をわざと作成し、お客を騙す会社もあるので、ご注意下さい。

未来テラスでは机上査定と訪問査定、建物診断査定があります。

机上査定は、物件所在地周辺の取引事例などから査定書を作成します。

訪問査定は物件内覧後、売主様のお話を伺い、机上査定内容に修正を加えて、査定書を提出します。

建物診断査定は訪問査定に追加して、建物診断（ホームインスペクション）を実施（専門家に依頼するため、有料）し、建物の状態を確認した上で様々なご提案をします。お客様のご希望に合わせて、お選びください。

不動産相談をするのに必要な準備は、「心の準備」です。

まずはお客様の不安、問題や希望をお聞かせ頂かないと状況が把握できないので、不動産購入したいのか、不動産売却したいのか、借りたいのか、貸したいのかによっても違いますので、まずはお気軽にご相談ください。

不動産売却にかかる税金は下記のようなものがあります。

①印紙税（いんしぜい）とは、印紙税法に基づき、不動産売買契約書や領収書などの課税文書に対して課される税金です。

②固定資産税、都市計画税の精算・・・引渡しの日で、売主と買主で精算します。

固定資産税（こていしさんぜい）とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産所有者に課税される市町村が賦課する地方税です。

都市計画税（としけいかくぜい）とは、毎年1月1日時点で都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充当するため、都市計画区域内にある土地・家屋に対して、その所有者に課税する市町村税です。

③不動産売却の譲渡所得税、住民税は、不動産売却で利益が出たら払う税金で、控除が使える場合があります。

未来テラスでは、相続や離婚、空き家、介護、転勤、住み替え、ローン、事業承継などのお客様の悩みや不安の解決とご希望を伺って、ご提案をさせて頂きます。
世界に二つとして同じ不動産はありませんし、売主・買主様の悩みや不安、ご希望も千差万別です。よって、まずはお客様のお話をお伺いうことで現状を把握し、その原因が分からないと、何の提案や対策もそれによる効果もお伝え出来ないので、お気軽にまずはご相談下さい。

不動産を売却しやすい時期や季節は賃貸に比べ、時期や季節の影響は少ないですが、人が動くタイミングは会社の辞令が出やすい時期と関係性があり、お子様の入学・卒業、入社等の時期は動きが多いです。

しかし、売主様と買主様が増えるタイミングはほぼ同じ時期で、10月くらいから徐々に増加し、翌年の3月にピークを迎えるので、多大な影響はないかと思います。不動産を真剣に探している買主様は一年中、良い物件に巡り合うため、必死に家探しをされていますので、いつでもお気軽にご相談ください。