相談事例 | 福岡(大野城市・春日市)の不動産売却・不動産査定・不動産売買|家を売るなら未来テラス
Q&A

相談事例 よくある質問にお答えします。Question&Answer

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住み替えローンとはどんなものですか?

住み替えローンとはご自宅を売却する際に、売買金額から売却諸費用を引いた合計金額がローンの残債を下回るときに売却損が出ます。その売却損と買い替え先の住宅ローンを合わせた金額を組むことが出来るローンになります。注意点は、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることと、取り組める金融機関が限られることです。

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不動産を売却する際に、買主からの印象を良くするコツは?

第一印象は非常に重要です!すぐ出来ることとしては、部屋を明るくするために、全ての部屋の電気をつけたり、カーテンを開けたり、季節によっては風が入るように窓を開けたり、お部屋を片付けたりすることは大事だと思います。他には、売主様が買主様に物件のアピールをしたい気持ちはわかりますが、アピールしすぎると買主様はゆっくり物件をご覧になれません。説明などは担当エージェントに任せて、売主様は、買主様が内覧する間、外出されても良いでしょうし、買主様にはその家で生活するイメージをつけてもらうことが良い結果を生むことが多いです。

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不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?

大きく分けると2つに分かれます。不動産売却費用には必ず売主様負担で発生するものと、物件によって発生する費用または、した方が良い費用に別れます。必ずかかる費用は、不動産会社に売却を依頼した際の仲介手数料、売買契約時に発生する収入印紙代、抵当権を抹消する抵当権抹消費用などがあります。その他の費用としては、土地・戸建の売却の際に境界立会や測量をする確定測量費、建物解体費などがあります。ケースバイケースで変わりますので、詳細は、打合せの際にご説明致します。

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不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?

個人間で不動産会社が仲介せず、不動産を売買するのは、物理的には可能です。メリットは不動産会社に支払う仲介手数料が発生しないこと。注意点は、そもそも売却開始価格の妥当性があるのかと、買主様が内覧に来た時の対応を売主様が実施するようになること。また、買主様との条件交渉を誰がまとめるのか。そして、不動産を調査して買主様に実施する重要事項説明書の説明と作成及び不動産売買契約書の作成、あとは買主様の住宅ローン審査が、不動産会社か弁護士等が作成した不動産売買契約書や重要事項説明書が無いと銀行によっては承認しないケースも考えられます。あとは、手付金を売主が預かることの保証などでしょうか。最後に、売買契約前に建物診断(ホームインスペクション)を実施して、建物の状況を把握しておくこと。挙げたようなリスクを回避すれば可能だと思います。

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不動産を売却開始する前にリフォームした方が有利ですか?

有利なことは間違いないです。リフォームや手入れしてある建物の方が、買主様の印象が良いのは間違いありません。注意点はリフォームしても、住み続けたら新しくても中古品になる点と、クロスなどはきれいにしてもエアコンの使用などで汚れるケースが多いです。また、買主の希望に合うリフォームでなければ、自分達でリフォームしたかった、なんてこともあります。戸建の場合のおすすめは建物診断(ホームインスペクション)を売却開始前に実施(有料)し、専門家の診断で現状を把握してからどうするかを担当エージェントと打合せして決めるのが、失敗が少ないと思います。

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不動産を売却する時に複数の不動産会社に相談しても大丈夫?

もちろんです!まずはお話を色々と聞いてみたいのは当然だと思いますし、不動産会社によって出来るサービス、担当者との相性も違うはずです。基本的には説明していない内容以上のことはしない会社が多いでしょうから、お客様との相性と説明を聞いてみて、パートナーにする人を選ぶべきでしょう。売却成功のコツは不動産会社と担当エージェント選びと言っても過言はないと思います。

ご近所に内緒で不動産を売却する際にはどうしたら良いですか?

近所に内緒で売却することを最優先にする場合、高く売却・早く売却することが困難になることがあります。なぜなら、広告活動が制限されるからです。よって、状況をお伺いしてから、最適な方法をご提案するようになるので、まずはご相談ください。

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不動産を早く売りたいときにはどうしたら良いですか?

早く売るために必要な手段を一気に実施することです。早く売ることを最優先にする場合、高く売るための方法と、近所に内緒で売却する方法(広告活動をしない)は取るべきではないでしょう。とにかく、早期売却を実現するために当社のお客様はもちろん、他の不動産会社にも購入希望者探しを依頼し、広告活動も出来るだけスピーディにして、打てる手はどんどん打つべきです。その他の細かい作戦は物件ごとに違うでしょうから、打合せでご説明致します。

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不動産売却を不動産会社に依頼するのは手続きが必要なの?

不動産売却を不動産会社に依頼するには、媒介契約という契約が必要になり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。違いは、自分で買主を探すかどうか、複数の不動産会社に売却依頼をするか、業務報告義務があるかどうかとその頻度の違い、レインズ(指定流通機構)という、不動産会社だけが見れるサイトに掲載義務があるかどうかと掲載までの期間の違いです。それぞれ、メリット・デメリットがありますので、面談時にご説明致します。

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売却開始価格はどうやって決まるのか

査定書提出後、売主様と打合せして決定します。


売却開始価格は、訪問査定時に売主様と面談し、査定書を提出した後に打合せして決定します。高すぎる売却開始価格だとなかなか売れませんし、不動産を探している方は、周辺でどの物件が幾らぐらいで取引されているか良くご存じです。よって、不動産売却を成功させるためには、非常に重要になります。

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査定価格が変わる要因とは?

路線価、取引事例比較、建物のメンテナンス状況、物件所在地の人気(学校区やアクセスなど)、マンションであればバルコニーの向き、土地・戸建であれば、接面道路の向きや土地の形(地型)などによって変わります。詳細は案件ごとに違うので、面談時にご説明致します。

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不動産査定って、どんな種類があるの?

未来テラスでは机上査定と訪問査定、建物診断査定があります。


机上査定は、物件所在地周辺の取引事例などから査定書を作成し、ご報告致します。訪問査定は物件内覧後、売主様のお話を伺ったうえで、机上査定内容に修正を加えて、査定書を提出します。建物診断査定は訪問査定に追加して、建物診断(ホームインスペクション)を実施(専門家に依頼するため、有料)し、建物の状態を確認したうえで様々なご提案をし、売主様とご相談のうえで、売却開始価格を決定します。お客様のご希望に合わせて、お選びください。

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みんなの相談窓口サービスって何ですか?

お客様の大切な資産やこれからのことを一緒に考えますので、福岡市・春日市・大野城市のことはもちろん、その他のエリアでもまずはご相談ください! 不動産・住宅ローン・資金計画・ライフプラン・保険・相続・空き家・建物診断(ホームインスペクション)・耐震基準適合証明書・住宅履歴情報・リフォーム・注文住宅・事業承継・税金など何でもまずはご相談ください。

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不動産について相談をしたいのですが、まずはどのようにしたらいいですか?

まずはお気軽にご相談ください。私達「未来テラス」はお客様のパートナー・代理人ですので、お客様の希望、要望、不安、問題をお聞かせ頂かないと解決策が分からないので、お役に立つことが出来ません。不動産を購入したいのか、売却したいのか、借りたいのか、貸したいのかによっても違ってきますので、まずはご面談してお互いに理解し合いましょう。

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不動産の売却時に税金はかかりますか?

不動産売買契約時に契約書に貼る印紙代は印紙税という税金です。それ以外には、基本的には購入または取得した時より、高く売れて利益が出たら税金はかかります。ポイントは、購入・売却時の経費も利益から引くことが出来ることです。(ただし、領収書などは必要)税金は色々とありますので、居住用不動産を売った場合に控除がある点(控除の金額については要確認)と、課税譲渡所得(売却利益が出たらかかる税)には2種類あり、取得後5年以下は短期譲渡、取得後5年超の場合は長期譲渡になり、それぞれの税率で課税されます。詳細は、税務署、税理士に相談するか、打合せの際にご質問ください。

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不動産会社って、どんなことをしてくれるの?

お客様に合わせたご提案をさせて頂きます。
不動産の購入や売却と一言でいっても、世界に二つとして同じ不動産はありませんし、売主・買主様の悩みや不安、ご希望も千差万別です。よって、私達「未来テラス」ではお客様の代理人としてサービスを提供しますので、まずはお客様のお話をお伺いしないと何の役にも立ちません。まずは現状を把握し原因が分からないと、何の対策もそれによる効果もお伝え出来ないからです。不動産の売買に関する全てのサポートをさせて頂きますが、最終的なご判断はお客様がして頂くことになります。お客様がご自分でご判断出来るように必要な情報と、サービスを全力で提供させて頂きます。

不動産を売却しやすい時期はありますか?

賃貸に比べると、時期や季節の影響は少ないです。
不動産を売却しやすい時期や季節についてですが、不動産が動きやすいのは人が動くタイミングが若干、関係しています。
つまり、会社の辞令が出やすい時期、お子様の入学・卒業等の時期は動きが多いですよね。
売主様が増えるタイミングと、買主様が増えるタイミングはほぼ同じ時期で、
10月くらいから徐々に増加し、翌年の3月周辺にピークを迎えます。
ただし、買主様も増えますが、売主様も増えやすいので、多大な影響はないかと思います。
不動産を真剣に探している買主様は、一年中、良い物件に巡り合うため、必死に家探しをされていますので、いつでもご相談ください。

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