激増する高齢者の終活？不動産売却、自宅を売却したい4つの理由

2018.01.16

日本では自宅を購入される年代で一番多いのは、30代です。結婚し、子供が生まれ、家族ができていく時に、住宅購入される方が多いのは、今も昔も同じです。しかし、私の親の世代、つまり1970年代後半くらいの時は、庭があり、自動車は高級品で一家に一台で駐車場も十分でした。しかし、時代は変わり、庭はなくなり、車は一家に一台から一人一台に変わり、東京や大阪の大都市以外の戸建住宅ではご主人と奥様の駐車場が2台以上あることは必須条件（駐車場なしや駐車場１台だと苦戦する）になっています。そして、高齢になると通勤がなく、車の運転をしなくなるため、公共交通機関やスーパーなどの生活施設が近い方が生活しやすくなるので、住み替え（買い替え）のご相談が増加するのです。今回は、未来テラスで相談を受けることが多い、高齢者の終活にも関連する自宅や不動産の売却についてお伝えします。

1.高齢者が買い替え（住み替え）する理由とは？

高齢者の方が買い替え（住み替え）のご相談が多い理由は、主に下記の3つがあります。

1-1.庭や建物を清掃、管理ができない

高齢者が買い替え（住み替え）する時は、庭や建物を清掃、管理ができなくなった理由でのご相談は非常に多いです。

1-2.2階の部屋を使わなくなり、広すぎる

高齢者の方が、膝が悪くなったり、子供が巣立ち、広すぎて2階が必要無くなるなどの理由のご相談が多いです。

1-3.生活環境、ライフスタイルの変化

高齢者になり、通勤しなくなり、病院や介護施設に通うことが多くなり、車に乗らなくなったので、公共交通機関やタクシー、徒歩での移動が増加したので、買い物施設や病院などが近い方が良いという理由で買い替え（住み替え）を希望される方も非常に多いです。

1-4.分けにくい不動産は相続でもめるから

建物つきの不動産は分けにくいため、相続でもめることが多いです。よって、最近では終活の一環で、実家を戸建からマンションに移したり、賃貸物件やシニア向け分譲マンション（将来的な介護つき）に入ったりすることで、不動産を残さないようにされている方も増えてきています。

2.自宅などの不動産を維持していくコストの問題

自宅を維持していくためには、毎年の固定資産税、都市計画税の支払い、5年おきにするシロアリの防蟻処理、約10年おきにする外壁や屋根の塗装などのメンテナンス費用、水回りの老朽化した時のリフォームなどの費用がかかってきます。

2-1.自宅のメンテナンス費用でどのくらい必要になるのか？

固定資産税、都市計画税は地域や土地建物の大きさや構造にもよりますが、平均して福岡市近郊だと8〜12万円程度かかります。シロアリの防蟻処理は、業者にもよりますが、平均で15〜20万円程度、外壁や屋根の塗装は、100〜150万円程度、水周りはトイレや洗面台はピンキリですが、平均して各15〜20万円程度、風呂やキッチンは各70〜100万円程度といったところでしょうか。つまり、合計すると、年間３８万円〜５５万円程度の維持費がかかる計算になります。

3.買い替え（住み替え）するには何が必要？

住宅所有者が家族構成や、仕事などのライフスタイルに合わせて、買い替え（住み替え）するのに必要なものは、不動産が高く売れる必要があります。つまり、将来的に需要がある（売れやすい）不動産を購入する必要があるということです。ですから、現在も将来も人口減予想（需要が減る）の不動産購入には注意が必要です。買う人がいないと不動産は価格がつかないので、売れません。

また、住宅などの不動産は自分で住んでいるだけでは、家族と暮らす自由な空間は手に入りますが、収入は生まれません。そして、住宅はおそらく一生で一番高い買い物でしょう。

つまり、住宅から太陽光発電や駐車場賃貸のような収益が出る仕組みがあると、ローンの負担は楽になりますが、注意点は、投資に対して回収が悪いと本末転倒になるのと、太陽光発電など設備投資なら、設備の耐用年数と保証期間、売電契約によって、変化するので注意が必要です。