日本で1,000万戸を超える空き家対策として、国土交通省が不動産売買による流通量を増加するために施行する、宅地建物取引業法の一部改正における仲介手数料の上限緩和について解説します。

目次（下記項目をクリックすると移動します）

• 1.なぜ仲介手数料の上限緩和が空き家対策に？
• 2.宅建業法の改正内容
• 3.空き家対策への有効性は？
• 4.まとめ

1.なぜ仲介手数料の上限緩和が空き家対策に？

空き家バンクなどに登録されている空き家の多くは地方の過疎地域で立地の需要が低いので、不動産売却が難しい場合が多いのが現状です。

また、需要が低い立地の空き家は、手間がかかる割に不動産価格も低く、宅地建物取引業法では不動産の売買価格によって仲介手数料の上限が変わってくるため、不動産売買価格が低価格の物件は仲介手数料が少ないので、不動産会社から敬遠されやすい現状がありました。

その対策として、国交省は地方の過疎地域の空き家対策として、不動産会社が少しでも積極的に空き家売却に関与するよう、今回の宅建業法の一部改正になったのです。

1-1.仲介手数料の緩和はいつから？

今回の宅建業法の一部改正に伴う仲介手数料の緩和は、2018年1月1日から施行されます。

2.宅建業法の改正内容

今回の宅地建物取引業法の一部改正では、「売買又は交換の媒介に関する報酬の額」の特例によって、４００万円以下の空き家等の売買や交換の媒介・代理において、売主・交換の依頼者（以下「売主等」）からの合意を前提に、受領できる報酬額の上限が現地調査等の費用を含めて18万円（＋消費税）になります。

2-1.宅建業法一部改正の注意点

宅建業法の一部改正にあたり、下記が注意点になります。

1.不動産価格が400万円までの売買・交換については、仲介手数料報酬額の上限が18万円＋消費税になる。

2.売主からのみ宅建業法改正分の仲介手数料を受領可能。買主からは従来の仲介手数料になる。

3.媒介契約時にあらかじめ報酬額について、売主に説明・合意が必要。

また、仲介手数料とは別に不動産調査料を18万円まで徴収できるわけではなく、調査料など込みで仲介手数料として上限１８万円まで受領できるようになるということです。

2-2.どれくらい仲介手数料が変わるのか？

不動産の売買金額が100万円の場合は、売主からの仲介手数料が 5万円（税別）から18万円(税別)に増加します。

不動産の売買金額が200万円の場合は、売主からの仲介手数料が10万円（税別）から18万円(税別)に増加します。

不動産の売買金額が300万円の場合は、売主からの仲介手数料が14万円（税別）から18万円(税別)に増加します。

不動産の売買金額が400万円の場合は、売主からの仲介手数料が18万円（税別）なので、変わりません。

この程度の仲介手数料増加で、不動産会社が難易度の高い過疎地域の不動産売買仲介を積極的にするのでしょうか？

3.空き家対策への有効性は？

仲介手数料の上限緩和による空き家対策への有効性は、多少の効果はあるかもしれません。しかし、2-2でも記載していますが、仲介手数料は売買契約が成立して初めて報酬が発生するという点と、そもそも需要が少ない過疎地域では買主が少なく、不動産売買は活発に行われないため、不動産会社が積極的に動くという点はあまり効果がない可能性があります。

また、空き家には相続が関係する場合が多く、所有者が複数の場合や、相続登記未了による所有者不明の場合が多く、所有者に関する調査だけでも相当な費用と期間及び関係者との協議等が必要になる物件が少なくありません。よって、不動産会社が労力と時間と責任の割には収益に繋がりにくいので、効果は薄いでしょう。

4.まとめ

日本の空き家対策はもう待ったなしの状態で、読者の皆さんのご自宅やご実家の周囲だけでも、空き家は増加しているのがお分りいただけると思います。今回の施策は、何もしないよりは良いと思うのですが、これだけでは空き家問題の解決に繋がりません。

例えば、相続手続き時に相続登記がされていないことで所有者不明不動産増加の問題、介護施設生活や入院を繰り返すために長期間空き家になっている問題、不動産相続した相続人が管理も活用もせず放置している問題など空き家には様々な種類の問題があります。

個人的な意見ですが、空き家所有者が活用しなければ罰則があるか、活用したらメリットが多ければ活用は増加し、空き家は減るはずです。

具体的には、その空き家不動産の立地需要に合わせた用途での利用が可能になることと、その場合の規制緩和が必要になるということです。例えば、人口減少が止まらない離島にある空き家では、自宅などの居住用不動産では厳しいですが、観光資源があれば、宿としての需要はあるでしょう。農家が増加し、移住者が増加するなら、居住用不動産も必要になり、耕作用地が必要になるはずです。

需要がなければ、需要があるか、増加するもので活用する流れができれば、不動産は活用できます。不動産は活用できれば、貸すか、売るかが可能になります。あとは、地域の皆さんが協力して、地域を盛り上げ、地域活性化に繋がれば、なお良しかと思います。

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