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2017.09.28

これで失敗回避!不動産売買の土地購入諸費用

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以前のブログで、不動産売却の諸費用について解説したところ、不動産購入の諸費用についてのリクエストが多数ありましたので、今回は、不動産購入の諸費用についてお伝えします。不動産購入の諸費用の中で今回は土地のみを購入する場合を解説していきます。

 

目次

 

 

1.不動産売買の不動産購入費用とは?

まず不動産売買は、不動産購入と不動産売却に分かれます。

不動産購入では、不動産の買主は、決済(引渡し)までに不動産売買契約もしくは、特約で定めた内容を履行(実施)する必要があります。

また、引渡しまでに取り決めた引渡し条件が成就しない場合、引渡しの期間を延長するか、特約などで定めがある場合、違約金が発生する解約や、白紙解約になる場合もあります。

今回は、イメージがつきやすいように、建物がある場合の不動産購入費用と分けて、土地のみの場合の不動産購入費用を解説していきます。

 

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2.土地のみの場合の不動産購入費用

土地のみの場合の不動産購入では、下記のような費用があります。

 

2-1.「仲介手数料」

支払先:不動産会社

不動産購入の仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。

 

↓↓↓仲介手数料の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓

 

 

2-2.「金融機関事務手数料」

支払先:ローン借入の手続きがあれば、金融機関に支払います。


2-3.「保証会社保証料」

支払先:保証会社

借主がローン返済できなくなった時、保証会社は借主に代わり、金融機関の返済を肩代わりしてもらう費用です。つまり、保証会社は金融機関にとってローンの「連帯保証人」のような存在です。

保証料の支払いは、保証料一括型(一括払い)と保証料上乗せ型があり、下記のようになります。

 

保証料一括型とは?

ローン借入時に先に支払うタイプで、概算の保証料は金融機関と借入期間によって変わりますが、おおよそ借入金額×2〜4%前後です。

例えば、保証料率2.0%の場合、2,000万円だと40万円になるということです。

 

保証料上乗せ型とは?

ローン借入金利に上乗せした金利を加えた金利が適用されます。

例えば、35年0.9%の変動金利で上乗せ金利が0.2%なら、1.1%になるということです。

ちなみに、金融機関によっては、保証料が0円になるローンもあります。保証料を払っても、金利が低い方が得なのかどうかは、借入金額や金利などによって変わるので、ご相談ください。

 

2-4.「団体信用生命保険料」

支払先:金融機関

住宅ローンを借入する際には、基本的に加入必須となる「生命保険」です。

略して、「団信」と呼ぶケースが多いです。

種類は、債務者(ローンを借りる人)が亡くなった時や、手足の欠損などにより仕事が出来なくなった時などにローンの残債がなくなる生命保険です。

3大疾病、つまりがん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中になった時にローン残債がなくなるものなど、様々なタイプがあります。

費用は、金利に含まれるものや金利上乗せになるタイプなどがあります。

地方銀行の団体信用生命保険は、地銀協団信を利用する場合は、金利に含まれるケースが多いです。

 

↓↓↓団信の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓

 

 

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2-5.「印紙代」(不動産売買契約時)

支払先:郵便局やコンビニなどで収入印紙を購入、不動産売買契約時に貼付します。

印紙代は、不動産売買金額によって変動します。

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書(記載された契約金額が10万円を超えるもの)については、税率が軽減されています。

例:上記の期間までは、不動産売買金額が4,000万円の場合、印紙代は1万円。6,000万円の場合、印紙代は3万円になります。

 

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2-6.「登記費用」

支払先:司法書士

土地の所有権移転費用、住宅ローンを借入する際には、抵当権設定費用(根抵当権設定費用)がかかります。

費用は、固定資産税評価額1,500万円、住宅ローン(抵当権設定額)1,700万円、司法書士報酬を10万円とすると、

所有権移転登記(登録免許税):1,500万円×1.5%=22.5万円

抵当権設定:1,700万円×0.4%=6.8万円

合計:22.5万円+6.8万円+10万円=39.3万円 おおよそ、40~45万円程度の見積もりになると思います。

内訳は、司法書士報酬と税金に分かれ、司法書士報酬は司法書士事務所によります。

※土地の所有権移転登記の登録免許税については、平成31年3月31日まで1.5%、4月以降は2.0%になります。

 

3.まとめ

土地のみの不動産購入の場合だと、土地購入後、個人の場合はほとんどが自宅を建設、法人の場合は分譲マンションやアパート、倉庫、店舗などを建設して事業で利用するケースがほとんどです。また、土地購入では、不動産売買契約のトラブルがある場合もあります。

不動産売買トラブルを回避するための土地を購入する場合の取引リスクについては、別の機会にブログで解説したいと思います。

皆様が土地を購入され、自宅や事業での利用がスムーズかつ、有意義なものになることをお祈りしております。

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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