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2018.01.03
不動産売買、不動産売却の手付金で注意する3つのポイント
今回は、不動産売買、不動産売却の契約で重要になる手付金についてお伝えします。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.手付金とは？
不動産売買契約締結から土地・建物の引渡し（決済）前までに買主から売主に支払うお金のことで、最終的に不動産売買代金の一部になるお金のことです。
1-1.手付金を受領するタイミング
不動産売買契約締結時から売買契約の対象となる不動産の引渡し（決済）するまでに買主から売主に対して支払われます。
しかし、不動産売買契約をしてから物件の引渡しを行うまでに、買主が住宅ローンの審査など残代金の準備をするために数週間から数ヶ月の時間がかかります。その間、売主は買主が住宅ローンなどの審査に落ちたり、手付解除など不動産売買契約が解約になるリスクを負います。
売買契約をする時点で物件の売買代金の全額を決済してしまえば売主は何もリスクを負わなくて済みます。しかし、実際には買主は売買契約をする時点では全額を支払えないのが一般的です。売買契約書などの書類を提出して住宅ローンの申請を行い資金を借りなければなりません。そのため、売買代金の一部を契約のときに支払い、引渡し時に売買代金の残金を支払い、引渡し（決済）するという仕組みを取っています。
2.手付金で注意する3つのポイント
手付金で注意する3つのポイントを下記で解説します。
2-1.手付金の額はどれくらい？
手付金の金額については、売主と買主の契約条件交渉によって変わるので、不動産売買契約ごとに変わります。
一般的に手付金の額は、100万円程度から売買代金の10%程度が多いですが、契約条件によって高い場合も低い場合もあります。
手付金は法律上は特に金額について定めがないため、売主と買主の交渉によって決定することになっています。通常は買主が不動産買付確約書（申込書）を売主に提出する時に、不動産売買金額や手付金の希望額、不動産売買契約と引渡し時期、その他の希望などを記載し、売主から承諾が出た内容で、不動産売買契約になるのが一般的です。
2-1-1.手付金の額の注意点
買主が不動産売買契約時にまとまったお金がない場合、少ない金額で買付確約書（申込書）を提出してくる場合がありますが、売主が引越費用が無い場合などは、あまり手付金の金額が低いと交渉がまとまらない場合があるので、要注意です。
尚、宅地建物取引業法では売主が宅地建物取引業者であった場合、手付金は売買代金の20%が上限と定められているので、注意が必要です。
2-2.手付金を返すことはあるの？
不動産売買契約を締結した後に売主が買主から受領した手付金を返すことはあるのでしょうか。
答えは、不動産売買契約が解約になった時にあります。注意点としては、売主が売買代金で住宅ローンなどの借入金の返済し、抵当権を抹消する場合、抵当権が抹消できないと、不動産を売却することができなくなり、違約金を支払うはめになるので注意が必要です。
白紙解約になる場合は、買主にも売主にも責任がない場合、つまり不動産売買契約後、決済前に大地震があって建物が壊れて決済できない場合や、団体信用生命保険の審査がNGになった場合などで買主の住宅ローン本審査が通らなかった場合などがあります。
また、売主、買主が不動産売買契約後、決済までに、買主はローンなどの残代金の準備、売主は決済出来るように、抵当権を抹消出来るような準備や、建物や敷地内の残存物を処分し、明け渡し出来るようにすることができなかった場合などに違約になるケースでも手付金を返す場合があります。
2-3.不動産売買契約の手付解除とは？
売主、買主のどちらかが不動産売買契約を解除したい場合、不動産売買契約で取り決めした手付解除期間であれば、下記のような条件で解除することができるというものです。
売主は手付金を買主に返還し、手付金と同額を支払うことで解除が可能です。逆に、買主は手付解除期間であれば手付金を放棄することで解除することが可能です。
手付金が高いと、手付解除で支払わなければならない金額が大きくなるので、手付解除しにくくなります。よって、手付金の額が安すぎると、不動産売買契約の手付解除されやすくなるリスクが増加することを覚えておくとよいでしょう。
3.手付金が0円の不動産売買契約は有効？
手付金が0円の不動産売買契約は有効なのか。
答えは有効ですが、下記のような注意点があります。
3-1.手付金が0円の不動産売買契約の注意点
手付金が0円で不動産売買契約をする場合は下記に注意しましょう。
3-1-1.手付解除の有無
手付金が0円の不動産売買契約の場合、契約前に手付解除の有無を確認しましょう。手付金が0円で手付解除がある不動産売買契約は、特約で手付解除を適用しないなどの対策を考えた方が無難です。
3-1-2.違約が発生した場合
不動産売買契約で違約あった場合は違約金が発生しますが、手付金がない場合、売主は買主から違約金を受け取ることができますが、訴訟になる場合が多いです。その場合は、早目に弁護士に相談することをお勧めします。
3-1-3.不動産売買契約と引渡し（決済）を同日にする場合
不動産売買契約と決済を同時にする場合は、手付金無しで決済時に不動産売買代金を全額支払うのと同じことになります。つまり、決済まで契約無しで準備をしていくので、取引の相手方のキャンセルがお互いにリスクにしかなりません。十分に注意しながら、取引を進めましょう。
4.まとめ
手付金は内容を知っておくと、不動産取引で問題は起こりにくくなりますが、個人間で不動産売買する場合は特に注意が必要です。
よって、初めての不動産売買で個人間売買を実施する場合は特に注意が必要ですが、ほとんどの売主も買主も不動産取引が初めての場合が多いです。素人と素人が取引するわけですから、相手方に任せきりにせず、自分の身は自分で守れるような知識とパートナーが必要になります。
親族間やお知り合い、ご近所間同士などで不動産の個人間売買をお考えの場合やセカンドオピニオンが必要な場合は、お気軽にご相談ください。
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