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2018.01.28
不動産会社が内緒にする不動産売却で専任媒介契約を勧める理由
不動産業界にいる人は皆知っていても、一般人は誰も知らない。そんなことが実はたくさんあるんです。今回は、不動産会社が内緒にする不動産売却で「専任媒介契約を勧める理由」についてお伝えします。
目次（下記項目をクリックすると移動します）
1.媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産売買を依頼する不動産会社と締結する契約のことです。不動産売却では、不動産査定後、不動産売却を依頼（仲介依頼）する不動産会社と締結する契約で、3種類あります。当然ですが、不動産会社に不動産売却の依頼をしていないのに、所有不動産を勝手に売却活動されたら困るので、所有者保護の意味もあり、宅地建物取引業法で定められた「媒介契約」を締結するのです。
1-1.3種類の媒介契約とは？
媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。
2.不動産会社が専任媒介契約を勧める理由
不動産会社が専任媒介契約を勧める理由は、ズバリ
「楽」だからです。
上の図を見ればわかりますが、不動産会社にとっては専属専任媒介契約の方が縛りがきつく、専任媒介契約の方が、報告も少なくて済むし、レインズ（不動産指定流通機構：不動産会社だけが見れる情報共有サイトのようなもの）にもゆっくり載せれば良いので、業務が楽なんです。そして、他にも理由があります。
2-1.不動産会社にとって専任媒介契約のメリットは？
レインズの登録までの期間が長いので、自社で買主を見つけやすいのと、報告が2週間に1回で済むので、業務負担が減ります。
2-2.売主にとって専任媒介契約のメリットは？
売主にとって専任媒介契約のメリットは、売主が不動産会社（プロ）か一般人（もしくは一般企業）かで、大きく変わります。
売主が不動産会社であれば、自社で不動産の買主を探し、買主と条件交渉し、契約書を作成して、契約締結することが当然可能ですので、メリットはあります。
しかし、売主が一般人（一般企業）であれば、ご自分で買主を探し、条件交渉し、契約書を作成し、契約締結できるでしょうか。物理的には可能ですが、トラブルが発生するケースが多いのがおわかり頂けると思います。
例えば、ご自宅売却でご親族やお隣さんと直接交渉するときに、金額はいくらにしますか？
一般的に、売主は、高く早く売却したいという希望が多いです。一方、買主は安く良い不動産を買いたいという希望が多いです。
不動産売買では、ほとんどのケースが、売主は不動産売却が初めてで、買主は不動産購入が初めてです。初心者同士が、お互いの主張を調整し、条件交渉して、トラブルなく契約書を作成し、引渡しが出来るでしょうか？
つまり、素人の売主が直接素人の買主と契約することはほとんど無いのです。
2-3.買主がプロの場合の専任媒介契約のメリットは？
売主が一般人（一般企業）で、買主がプロの場合の専任媒介契約のメリットは、直接契約が可能です。
しかし、問題は不動産会社が仲介する以上に、高く早く購入してくれるプロの買主を一般人（一般企業）が見つけることができるでしょうか。売主がより高く売却したいという希望を叶える。そこが、不動産会社の存在意義ではないでしょうか。
3.不動産売却で失敗しないために
不動産売却で失敗しないためには、下記の3つのポイントをきちんと判断、決断しましょう。
3-1.どの会社に売却依頼（媒介契約）するか？
どの会社に売却依頼（媒介契約）するかは、死活問題といっても良いくらい最重要です。
良い不動産会社かどうか見極めるには、メリット・デメリットを売主にきちんと説明してくれるか、担当者（不動産会社）との相性はどうか、あとは提案で決めたら良いと思います。
よくある失敗する売主は、不動産査定をしてもらった中で査定金額が一番高かったとか、大手だから安心とか、判断できない売主は「良いカモ」になっているケースが多いです。
不動産会社に依頼する前に、googleやyoutubeで
「物件情報 囲い込み」で検索して、テレビ東京のワールドビジネスサテライトの動画や週刊ダイヤモンドや日経ビジネスなどの記事を読まれたら、何を言いたいかがわかると思います。
もし、専任媒介契約を勧めてくる不動産会社があれば、あなたにとって、どういうメリットがあるのか聞いてみて下さい。
ご家族やあなたにとって重要な決断は、ご自分の目で情報を判断し、不動産売却を依頼する不動産会社を選択して下さい！
3-2.どの媒介契約にするか？
どの媒介契約にするかは、3-1.で説明したように、安心して依頼できる不動産会社が見つかったのなら、売主にとってリターンが大きくなる可能性が高い専属専任媒介契約をお勧めします。専属専任媒介契約は一般社会で考えれば特別なものではなく、例えば弁護士に依頼するのにあっちもこっちも依頼する訳では無いですよね。
3-3.いくらで売却開始するか？
最後に、不動産売却で重要なのは売却開始価格の決定です。
不動産会社に不動産査定してもらっているでしょうから、何ヶ月くらいで引渡しまで進めたいか希望を伝えて、提案を聞いて決定してください。
4.まとめ
不動産業界のように閉鎖的な業界は、医療業界や建設業界、金融業界、JAなどがありますが、業界人になって中に入らないとわからない情報がたくさんあります。いわば、ブラックボックスともいえる既得権益が巣食う部分です。
今では、正しい情報も正しくない情報もインターネットで簡単に入手できる時代です。便利だからこそ、正しく情報を見極め、自分の判断力、決断力をつけて、ご自分の身はご自分で守るか、ご自身が信頼できるパートナーを見つけるしかありません。国も法律も、守ってはくれないのです。
人々がこれからも経済的だけでなく、人間らしく豊かに暮らせるように未来テラスも情報発信と、新しいサービスを提供していきます。
次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。
未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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