プロも降参。妻の実家が売れない理由

2017.07.30

今回は、うちの家族で実際にあったシリーズ！（笑）自宅などの不動産が売れない理由についておはなししたいと思います。

目次（下記項目をクリックすると移動します）

・1.相談内容は？
・2.実家が売れない問題の原因とは？
・3.結論
・4.注意点
・5.まとめ

1.相談内容は？

これは、わたしの家族で実際にあったおはなしですが、現在の我が家で妻の両親達と同居する時に、「実家が空き家になるので、どうしよう？」という相談がありました。

妻の実家は愛媛県なので、福岡県から遠いから、賃貸でもいいけど、様子がわからないよね。ということで、売却することにしようと皆の意見がまとまりました。今から5年以上前だったと思いますが、年末の帰省に合わせて、図面や売買契約書、リフォームをした時の書類（請負契約書や図面）などをチェックしました。

その家は、新築◯っくりさんというリフォームパッケージで、要するに基礎だけ残して全部フルリフォームするというパッケージで7~8年前に工事していました。実際、金額も高額で請負契約書を見たら、「新築建てられるんじゃない？・・・」というほど、高額でした。そして、色々と問題の原因がわかってきたのです。

2.実家が売れない問題の原因とは？

調べてみると、下記のような実家が売れない問題があり、原因がありました。

2-1.オール電化設備がなぜかリース

オール電化なので、エコキュートという電気温水器を設置しているのですが、なぜかリースで未だに払っています・・・。リフォームや新築でオール電化にされるお客様は多く、それ自体は珍しくないのですが、リース契約をしている案件をあまり見たことがないんです。リフォームで住宅ローンを組まれる際や、現金でお支払い出来るならリースの方が高い場合が多いので、買取をオススメします。

2-2.増築しすぎて、違法建築物に・・・

そう。この問題が一番厄介なんです。実家にあった建物の図面を見ると、土地があまり広くないのに、1階の面積も、2階の面積も割と広いので違和感を感じました。なんかおかしいなあ・・・。ということで、計算して見ると、建ぺい率と容積率がオーバー、つまり、建築基準法違反の建物になっていました・・・。

建ぺい率とは、土地面積に対する建築面積の割合、わかりやすくいうと1階の面積で大体あってます。

容積率とは、土地面積に対する延べ床面積（2階建てなら1階と2階の面積の合計）の割合です。

2-3.住宅ローンが組めない・・・

2が原因で、違法建築になっていたので、個人の方が住宅ローンを組もうとすると、不動産担保評価のところで、住宅ローン審査がNGになることがあります。これは、全国的に見るとレアなケースですが、京都の長屋などで、現在の建築基準法に適合していないが、そんな物件ばかりなので地域の地方銀行などが融資するケースもあるみたいですが、金融機関に電話して調べたところ、NGでした・・・。

2-4.空室になったら・・・

将来的に一番問題になりそうなのが、現在の賃借人が退去した後です。原状回復工事が必要で、クロスやクリーニングに1回30~50万前後はかかると思いますし、あと10年もすれば、水周りなども痛んでくるので、多額の費用が発生するかもしれません。

3.結論

結局、フルリフォームしてあり、綺麗な建物なので売れない物件ではないのですが、住宅ローンがつかないので、現金購入が必要になります。よって、わたしが現地の不動産会社を複数ピックアップし、電話して話を聞いて、面談。依頼する不動産会社を決めて、媒介契約を締結し、売却を開始する際には、賃貸の募集と同時に、現金で購入する人を一緒に探しました。しかし、購入検討者が内覧するものの、現金購入がネックになり、なかなか売れません・・・。結局、数ヶ月して賃貸で借主が決まりました。（現在も賃貸中）