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2017.12.22

福岡市、春日市、大野城市人口と不動産査定、不動産売却の影響は?

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今回は、人口と不動産査定、不動産売却の影響について解説します。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.人口と不動産査定、不動産売却の関係とは?

人口と不動産査定、不動産売却の関係は、不動産用途が居住用の場合は特に大きな影響があります。


1-1.居住用不動産と人口の関係とは?

居住用不動産は、住むために利用する不動産ですから、人口が増加している地域か、減少している地域かが重要です。人口増加地域であれば、需要が増加しているわけですし、逆も然りです。


1-2.居住用不動産の需要とは?

居住用不動産の需要とは、例えば、どういった世帯が利用する不動産なのか、つまり夫婦だけなのか、子供の人数や同居家族の人数によっても不動産が地域の需要とマッチしているのかが違いますし、居住されている方の年齢層によっても変わって来ます。

他には、公共交通機関へのアクセスであれば、通勤通学の利便性に対する需要と関係しますし、治安や眺望、公立小中学校区の良し悪しなどは、所得層が高い人が集まる地域などの需要と関係して来ます。

 

2.なぜ不動産査定をするのか?

不動産査定をする理由は、不動産は特殊性が強く、世界に同じものが二つとなく、定価がありません。定価がないものを売却するときには、需要を基にした不動産査定を行い、相場や成約事例を勘案した価格、つまり実際に現在売却するとしたらいくらで売れるのかを指標として作成しないと不動産売却開始価格の目安がわからないから不動産査定が必要なのです。

よって、需要が高けれれば不動産価格は高くなる可能性がありますし、需要が低いとそもそも不動産売却に苦戦が生じる可能性があります。需要が先述の人口はつまり、需要をあらわす指標となるわけですから、不動産の価格に影響があるということです。

ということは、その不動産が存在する地域に詳しい不動産会社でなければ、不動産査定をしても意味がありませんし、実際に不動産売却をするのであれば、だからどうしたら良いのかを提案する必要があるということです。

 

3.不動産価値を決めるものは?

不動産価値を決めるものは、つまりその不動産の地域に最適な用途が何で、その需要が高いのか、低いのか、そしてその不動産はそこに合ったものなのか、ということです。

土地の場合であれば、その用途にあった不動産活用が出来るかどうか、建物がある場合は需要があるその最適のターゲットにあった建物や広さなのかが重要だということです。

難しい言葉を使いましたが、要は人気があるかどうか、そしてその不動産がターゲットが欲しがるものになっているかということです。

そして、最高値で売却出来るために必要な要素は何なのか、その不動産はその状態と比べて、状態が良いのか悪いのか、良い状態にするのに必要な金額はどれくらいかかるのかが、不動産査定の時点でわかっていれば、あとはリスクを洗い出し、自信を持って不動産売却を開始できるのです。


3-1.土地の場合の不動産査定の例

例として、その周辺の住宅地の平均土地面積が50坪で、車の運転、駐車に支障がない前面道路の幅が6メートル、間口は12メートル程度ある土地が坪あたり40万円を基準として考えてみます。

不動産査定をする土地が、三角形の土地であれば住宅を建てる時に利用できない土地があったり、間口が狭いと駐車場を2台確保しようとすると希望の間取りに支障が出たり、土地が平坦でなければ、平坦にする造成費が必要になったり、解体する必要がある建物があれば、解体費が必要だったりします。

そうすると、例の坪40万円の土地と同じ価格では売れないのがわかりますよね。相場はそのエリアが同じであっても、条件が違うので、比較してその原因を勘案する必要が出てくるということです。


3-2.建物がある場合の不動産査定の例

建物がある場合の不動産査定では、建物をそのまま新しい所有者が利用する時に希望する設備や建物メンテナンス状況、清潔さなどの状況にするために費用がいくらかかるのかを勘案する必要があります。

よって、築年数が浅い建物は登記簿謄本を見れば築年数がわかりますが、建物メンテナンス状況は建物を見ないとわからないので、内覧をしないと不動産査定学に大きな差が出るため、あまり意味がないということになります。

また、一般的に4LDKが(全国的に見て)人気がありますが、2LDKなどの特殊な間取りや、車がないと不便な場所で駐車場がないとか、駐車スペースが2台ないと不便なのに1台しかないとマイナスになりますよね。よって、不動産購入する時も、個性的な家も良いのですが、あまり個性的すぎると需要と合わないため、需要が下がり、不動産が高く売れない場合が出てきます。

 

4.まとめ

今回は、人口と不動産査定、不動産売却の影響について解説しましたが、不動産はその地域の最適用途と、どれだけマッチしているかが重要なことがお分かり頂けたかと思います。

また、不動産を購入して居住する場合もですが、不動産投資をする時には必ず購入検討物件の場所の人口推移を確認して、増加してるかどうか、今後も増加していく見込みがあるかと、居住者の年齢層は確認しましょう。

人口が増加する理由は色々ありますが、働く場所が近くにあるのかも重要な要素です。東京はともかく、地方で1時間かけて通勤する人は稀です。福岡であれば、天神や博多に電車で20分圏内は人気が高く、遠くなればなるほど、土地価格も下がりますが、天神や博多からは遠くなります。

皆様の暮らしが今後ともより良いものになるようお祈りしております。

 

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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