不動産売買で未来をテラスブログ 相続、空き家、離婚、転勤、ローンなど、不動産の問題解決で、
明るい未来を創造する未来テラス社長のブログ

2017.08.10

効果はウルトラC級!買い替え(住み替え)ローンとは?

みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

未来テラスでは台風のシーズンが終わると、企業では転勤などの人事異動や入社、家庭では入学・卒業などで人の移動が多くなり、必然的に買い替え(住み替え)のご相談が増加します。


その際によくある質問が、

「住宅ローンの残債があるけど、不動産売却できるんですか?」

というものです。

結論は、条件付きですが、もちろんできます。(今日のテーマはこれのウルトラCです)

まずはノーマルから解説します。

住宅ローンの残債があっても不動産売却できるための条件というのは、

抵当権や差し押さえなどの所有権以外の権利を抹消することです。(差押等はまた別の機会で解説します)

通常、住宅ローンを組むときは、金融機関は購入する不動産を担保に入れます。(抵当権といいます)

ですから、住宅ローンの残債が2,000万円とすると、金融機関は2,000万円全額回収するまで、抵当権を外すことはしません。

例を挙げると、住宅ローンの残債が2,000万円、不動産売却金額が1,800万円、不動産売却諸費用を100万円とすると、

住宅ローン残債−2,000万円+売買金額1,800万円−売却諸費用100万円=−300万円になりますので、この場合だと300万円の現金がなければ、抵当権を抹消できないので売却できません。

ところが!ウルトラCのローンがあるんです。

それが今回のテーマである買い替え(住み替え)ローンです!

それでは、その解説をしていきます。

目次

買い替え(住み替え)ローンとは?

 

スクリーンショット 2017-08-06 11.54.05

 

新規購入する自宅の住宅ローンと所有している自宅を売却した時の売却損や諸費用部分まで上乗せして借入が可能なローンのことです。

新居の購入代金や購入諸費用だけでなく、不動産売却して赤字になった分(担保割れ)だけでなく、不動産売却の諸費用までまとめてローンが組めるんです。

これって、通常では考えられないほど、画期的なローンです。

 しかし、その分買い替え(住み替え)ローンの審査は通常の住宅ローンの審査より厳しくなります。

 

金融機関別のローン審査基準

 

 

スクリーンショット 2017-08-08 16.02.22

 

いくつかの金融機関で比較するために、買い替え(住み替え)ローン審査基準の一部を挙げてみます。(2017年8月現在)重複する内容は、省略しています。

1.三井住友銀行

・現在の自宅における住宅ローン支払いが4年以上経過

・直近1年間で返済遅延なし

・年収500万円以上

2.みずほ銀行

・現在の自宅における住宅ローン返済で遅延なし

3.りそな銀行

 ・現在の自宅における住宅ローン支払いが3年以上経過、遅延なし

4.福岡銀行

・年収250万円以上

・現在の自宅における住宅ローン支払いが直近6ヶ月以上、遅延なし

一見、そんなに厳しくなさそうですが、実際は審査になれば通常の住宅ローンよりはるかに審査が厳しいです。

理由は、自宅の売却損や諸費用なども含めると、新居の不動産担保評価の1.5~2.0倍程度まで借入可能にする場合もあるので、当然といえば当然です。

 

 

注意点とポイント

 

 

スクリーンショット 2017-08-08 16.02.56

 

買い替え(住み替え)ローンの注意点とポイントを挙げます。

①売却先行パターンの買い替え(住み替え)で、売却損が出ても、売却諸費用と購入物件の住宅ローン、購入物件の諸費用、金融機関によっては、リフォーム費用まで合算してローンを組むことが可能です。

しかし、それによって借入額が高額になり、返済がきつくならないように、資金計画をしっかりとした上でのご利用をおすすめします。

②新規で購入する不動産の決済(引渡し)と、現在の自宅売却の決済が同日になる。

買い替え(住み替え)ローンを利用すると、現在の自宅売却が前提となります。

よって、現在の自宅売却の決済を午前中に終了、午後から新居購入の決済のような順でスケジュールを組む必要があります。

つまり、引渡し猶予が必要になります。

引渡し猶予の解説は、下記ブログをご参照ください。

自宅の買い替え(住み替え)成功の6つのポイント
http://imirai.co.jp/?p=6341


③通常の住宅ローンの審査より、審査が厳しい。

利便性が高く、買い替え(住み替え)される方には、非常に助かるローンですが、その分審査のハードルも高くなります。

自宅の住宅ローン返済時に滞納などがあると、審査はかなり不利になります。

 

 

まとめ

買い替え(住み替え)の強い味方になる買い替え(住み替え)ローンですが、

・現在所有している自宅のローン返済に延滞があると審査が厳しい

・買い替え(住み替え)ローンの審査時に年収制限や住宅ローン支払い年数制限などの条件が厳しい

・一定の年収があると、買い替え(住み替え)ローンを利用しやすいですが、審査をクリアしても返済が苦しくなるようだと意味がありません。重要なのは、資金計画をして毎月無理なく返済できる額から逆算して借入額を決定しましょう。

皆様の買い替え(住み替え)が成功することを祈っています。

今回は以上です。

 

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

 <主なご相談内容>

相続、遺産分割協議、相続対策、介護、老後資金不足、空き家、離婚、転勤、ローン、海外不動産、不動産投資、弁護士・税理士・司法書士紹介など

お電話は、092-589-0555

メールは、info@imirai.co.jp

です。

今回は以上になります。それではみなさま、「See you!


目次に戻る

LINEで送る
Pocket

RSS