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2017.07.16

世界に2つ同じものがない不動産の売却開始価格はどうやって決めるの?

みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

今回は、不動産の売却開始価格についておはなししたいと思います。

 

未来テラスのある福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺でも、日本中でも、世界中を見渡しても、世界中にふたつと同じものが無いのが不動産です。

では、どうやって不動産の売却開始価格を決定したら良いのかが、今回のテーマになります。

 

売却開始価格

 

不動産の売却開始価格とは?

 

不動産の売却開始価格とは、文字通り、不動産を売却するときの価格のことです。

不動産は、世界に二つと同じものがないため、不動産売却する際は、不動産売却開始価格の決定が非常に難しいものです。

よって、不動産売却時には、まず不動産査定(不動産見積り)を実施し、指標としながら、売却開始価格価格を決定するプロセスになるのです。

 

不動産の特殊性とは?

 

不動産の売却開始価格を決めるには、まず不動産の特殊性について理解する必要があります。

 

未来テラスのお客様からのご質問の時には、よくこの例でご説明するのですが、日常よく使うボールペンなどの文房具は、誰もが購入したことがあり、市場に大量に流通している為、大体の金額は誰でも分かりますよね?

 

ballpen

 

これも。

 

sharp pencil

 

これも。

 



magic

大体、100円から300円といったところでしょうか。

まさか、5,000円とか払いませんよね?(笑)

「キングカズが使ったとか、イチローやケイスケ・ホンダが使ったとか言ってませんよ(笑)」

 

つまり、先述しましたが、下記の条件が揃うと、モノの価格は分りやすいです。

 

①購入したことがある(購入頻度が高い)

 

①については、不動産売買はほとんどの場合、当事者が未経験で、不動産購入頻度は一生に一度か二度程度と極端に低いです。

 

②同じものが市場に流通している(安定供給)

 

②の安定供給にも不動産市場は該当しません。

③一般的である(特殊ではない)

 

③については、一般的でなく、むしろ反対の特殊性が強いのが不動産です。

 

この条件が揃うと、大体金額は大凡わかりますよね。

 

分譲マンションでも土地でも戸建でもビルでも、世界中に2つと同じものは存在せず、世界にひとつしかありません。

 

また、マンションでは階層が違えば眺望・採光は変わりますし、間取り(広さ・バルコニー向き)等が違いますし、お部屋の利用状況は内覧しないとわかりません。

土地では、土地の広さや形状、前面道路の幅や向き、平坦地かどうか、土地を分筆できるかどうかなどで坪単価が大きく変わってきます。

 

戸建など建物(付き土地)では、築年数や駐車場台数、メンテナンス状況、建物がある以上、マンションと同じく、お部屋の利用状況は内覧しないと分からず、売却開始価格の設定が極めて難しいのです。

 

上記のような理由から、不動産は大変特殊性が強いといえるのです。

 

だから、不動産査定(不動産見積り)が必要になるんですね!

 

また、売主様の不動産売却理由も様々で、ローン残債が売却金額より多い場合、抵当権を抹消しないと、不動産売却が出来ません。

その場合、ローン残債が相場より高くても、抵当権を抹消できる金額で売却開始するしか方法はありません。

 

<95%以上失敗する、ゴールデン失敗フロー(笑)>

 

flow

 

①査定金額が高い不動産会社を選び、媒介契約締結。(失敗確率80%)

そして、相場より高すぎる金額で売りに出す。(失敗確率90%)

 

②なかなか案内、購入申込が入らない。

 

③価格を下げる︎。②と③を数回、時間とお金のロスを繰り返す。(失敗確率95%)

 

④もっと下がるだろうと購入検討者に思われる。

 

⑤なかなか売れないという悪循環に陥る可能性が高い(相場でも売れなくなる場合あり)

 

不動産売却の最重要ポイント!

 

point

 

・売却の際により高く、より早く売却するには「売却開始価格」が最重要!

 

・高い「査定価格」を提出した不動産会社が高く売れる訳ではないので要注意!

 

・査定価格を「指標」として、売主様にご提案し、相談して売却開始価格を決め、不動産売却スタートとなる。

 

不動産売却(不動産売買)の仲介に必要な不動産査定は、机上査定ではなく、訪問査定か建物診断査定です。

その際、近隣成約事例の路線価、物件のプラス、マイナスポイントを算出、不動産売却開始価格の「指標」となる査定価格を算出します。

その不動産査定価格を指標にして売主様と相談して売却開始価格を決め、不動産売却スタートとなるのです。

 

不動産売却、不動産査定(不動産見積り)で失敗しないための参考ブログ

 

↓↓↓不動産査定(不動産見積り)の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


騙されるな!買取査定と仲介査定の違い?
http://imirai.co.jp/?p=4612

 

えっ?会社によって不動産査定の種類が違う?勝負は既に終わっている(笑)
http://imirai.co.jp/?p=5122

 

不動産見積り?不動産査定?用語が招く悲劇とは?
http://imirai.co.jp/?p=7216

 

これで納得!不動産見積りと不動産査定って何が違うの?
http://imirai.co.jp/?p=7431

 

↓↓↓不動産売却が苦戦したら、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


なぜ売れない?不動産売却が苦戦したら確認する5つのこと!
http://imirai.co.jp/?p=5521


↓↓↓不動産売却価格の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


知らないと失敗確実!不動産売却、不動産売買の5つの価格
http://imirai.co.jp/?p=5451

 

まとめ

 

いかがでしたか。

不動産売却開始価格は、実際に不動産売却を開始し、買主が見つかるまでの期間に大きな影響を与えます。

その上で、不動産売却を成功するためには、任せるパートナー、つまり不動産会社選びが重要になります。

この2つがうまくいけば、不動産需要がある場所であれば、よほどのことがない限り、不動産売却は失敗しないでしょう。

人生は選択の連続です。

選択さえ間違えなければ、大概のものごとはうまくいくものです。

ご自分の目で見て、会って話を聞いて、間違いのない選択によって、不動産売却を成功させて下さい。

今回は以上になります。

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

未来テラスは、ご提案に自信がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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