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2017.07.16

世界に2つ同じものがない不動産の売却開始価格はどうやって決めるの?

みなさん、こんにちは。

未来テラスの山下です。

今回は、不動産の売却開始価格についておはなししたいと思います。

未来テラスのある福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺でも、日本中でも、世界中を見渡しても、世界中にふたつと同じものが無い不動産。

では、どうやって不動産の売却開始価格を決定したら良いのか?

売却開始価格

未来テラスのお客様からのご質問の時には、よくこの例でご説明するのですが、日常よく使うボールペンなどの文房具は、誰もが購入したことがあり、市場に大量に流通している為、大体の金額は誰でも分かりますよね?

ballpen
これも。

sharp pencil
これも。

magic
大体、100円から300円といったところでしょうか。まさか、5,000円とか払いませんよね?(笑)

「キングカズが使ったとか、イチローやケイスケ・ホンダが使ったとか言ってませんよ(笑)」

つまり、先述しましたが、

①購入したことがあり(経験)
②市場に流通されている(安定供給)
③一般的である

この条件が揃うと、大体金額は大凡わかりますよね。

しかし、不動産の場合は、ほとんどの売主様が①の未経験に該当し、②の安定供給にも不動産市場は該当せず、③一般的でなく、むしろ反対の特殊性が強いのが不動産です。よって、分譲マンションでも土地でも戸建でもビルでも、世界中に2つと同じものは存在せず、世界にひとつしかありません。

マンションでは階層が違えば眺望・採光は変わりますし、間取り(広さ・バルコニー向き)等が違いますし、お部屋の利用状況は内覧しないとわかりません。

土地では、土地の広さや形状、前面道路の幅や向き、平坦地かどうか、土地を分筆できるかどうかなどで坪単価が大きく変わってきます。

戸建など建物(付き土地)では、築年数や駐車場台数、メンテナンス状況、建物がある以上、マンションと同じく、お部屋の利用状況は内覧しないと分からず、売却開始価格の設定が極めて難しいのです。

また、売主様の不動産売却理由も様々で、ローン残債が売却金額より多い場合、抵当権を抹消しないと、不動産売却が出来ません。その場合、ローン残債が相場より高くても、抵当権を抹消できる金額で売却開始するしか方法はありません。

<95%以上失敗する、ゴールデン失敗フロー(笑)>

flow

①査定金額が高い不動産会社を選び、媒介契約締結。(失敗確率80%)
 相場より高すぎる金額で売りに出す。(失敗確率90%)

②なかなか案内、購入申込が入らない。

③価格を下げる︎。②と③を数回、時間とお金のロスを繰り返す。(失敗確率95%)

④もっと下がるだろうと購入検討者に思われる。

⑤なかなか売れないという悪循環に陥る可能性が高い(相場でも売れなくなる場合あり)

最重要ポイント!


point

・売却の際により高く、より早く売却するには「売却開始価格」が最重要!

・高い「査定価格」を提出した不動産会社が高く売れる訳ではないので要注意!

・査定価格を「指標」として、売主様にご提案し、相談して売却開始価格を決め、不動産売却スタートとなる。

不動産売却(不動産売買)の仲介に必要な不動産査定は、机上査定ではなく、訪問査定か建物診断査定です。その際、近隣成約事例の路線価、物件のプラス、マイナスポイントを算出、不動産売却開始価格の「指標」となる査定価格を算出します。その査定価格を元に、売主様に提案し、相談して売却開始価格を決め、不動産売却スタートとなるのです。

不動産売却成功のために下記ブログをご参照下さい!

「騙されるな!買取査定と仲介査定の違い?」
http://imirai.co.jp/?p=4612

「失敗したくない!不動産査定、不動産売却における良い不動産会社の選び方!」
http://imirai.co.jp/?p=5067

不動産で悩みやお困りの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、お気軽に不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

お電話は、092-589-0555

メールは、info@imirai.co.jp

です。

今回は以上になります。それではみなさま、「See you!

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